Đăng vào: 2026-01-12
Trong bối cảnh chỉ số S&P 500 đi ngang vào ngày 9 tháng 1 năm 2026, cổ phiếu CoStar (CSGP) đóng cửa ở mức 58,49 đô la, tiếp tục đà giảm ba phiên và khiến giá trị vốn hóa bốc hơi khoảng 40% so với mức đỉnh 97,43 đô la thiết lập vào ngày 5 tháng 8 năm 2025. Sự sụt giảm này được hiểu rõ nhất là do việc điều chỉnh lại tỷ lệ chiết khấu áp dụng cho một phần của câu chuyện: mức tiêu hao tiền mặt của Homes.com và thời gian hoàn vốn, chứ không phải do sự sụp đổ đột ngột trong mô hình đăng ký cốt lõi của CoStar.
Thời điểm rất quan trọng. Vào ngày 7 tháng 1 năm 2026, trùng với giai đoạn chỉ số Dow Jones lập đỉnh lịch sử 49.462 điểm, CoStar đã công bố triển vọng cả năm 2026, kết hợp tăng trưởng mạnh mẽ với cột mốc lợi nhuận dài hạn cho Homes.com. Ban quản lý dự báo doanh thu năm 2026 đạt từ 3,78 đến 3,82 tỷ đô la và EBITDA điều chỉnh từ 740 đến 800 triệu đô la, đồng thời cũng cho biết Homes.com dự kiến sẽ đạt EBITDA điều chỉnh dương vào năm 2030.
Các nhà đầu tư đang định giá lại CSGP vì "năm 2030" sẽ thay đổi mức giá mà thị trường hiện tại sẽ trả cho lợi nhuận trong tương lai, ngay cả khi xu hướng tăng trưởng doanh thu vẫn không thay đổi.
Việc bán tháo là do vấn đề thời gian và niềm tin, chứ không phải do sự sụp đổ của nhu cầu. Thị trường đang coi Homes.com như một dự án dài hạn, điều này tự động làm giảm hệ số định giá khi lãi suất vẫn ở mức cao.
CoStar đang hứa hẹn thực hiện hai điều khó khăn cùng một lúc. Họ dự định cắt giảm khoản đầu tư ròng vào Homes.com hơn 300 triệu đô la vào năm 2026 (từ 850 triệu đô la năm 2025) trong khi vẫn duy trì việc mở rộng nền tảng. Nỗi lo ngại là việc chi tiêu thấp hơn sẽ làm chậm đà phát triển trước khi khả năng kiếm tiền được hoàn thiện.
Năm 2024 cho thấy lợi nhuận nhạy cảm như thế nào với cường độ tiếp thị. Trong năm 2024, chi phí bán hàng và tiếp thị đạt 1,364 tỷ đô la, tương đương 50% doanh thu, khiến lợi nhuận hoạt động gần như không thay đổi, ngay cả khi doanh thu đạt 2,736 tỷ đô la. Lịch sử đó khiến các nhà đầu tư hoài nghi cho đến khi xu hướng chi tiêu được thể hiện rõ ràng trong biên lợi nhuận, chứ không chỉ trên các slide thuyết trình.
Hoạt động mua lại cổ phiếu quỹ giúp cải thiện tâm lý thị trường nhưng không xóa bỏ rủi ro thực hiện. Ủy quyền mua lại trị giá 1,5 tỷ đô la hỗ trợ giá cổ phiếu ở mức biên, nhưng không rút ngắn thời gian hoàn tất giao dịch của Homes.com.
Năm 2026 là một năm mang tính bước ngoặt đối với CSGP. Nếu CoStar có thể chứng minh được sự cải thiện về hiệu quả kinh tế của Homes.com trong khi doanh thu từ thuê bao cốt lõi tiếp tục tăng trưởng, giá cổ phiếu có thể được định giá lại. Nếu tốc độ tăng trưởng chậm lại khi chi tiêu giảm, thị trường sẽ tiếp tục đánh giá thấp giá trị của mảng nhà ở.
CoStar đã mô tả rõ ràng Homes.com là một dự án xây dựng kéo dài nhiều năm, đạt doanh thu vượt chi phí vào cuối năm 2029 và lợi nhuận trước thuế, lãi vay và khấu hao (EBITDA) điều chỉnh dương vào năm 2030. Đó không phải là một kết quả tồi tệ, nhưng đó là một khoảng thời gian dài hơn so với mức mà nhiều nhà đầu tư muốn chấp nhận với hệ số định giá cao, đặc biệt khi lãi suất mục tiêu của quỹ liên bang vẫn ở mức từ 3,50% đến 3,75%.
Một cách đơn giản để thấy tác động của việc định giá là coi Homes.com như một quyền chọn mua có "ngày đáo hạn" được kéo dài. Khi ngày đáo hạn được kéo dài, quyền chọn vẫn có thể có giá trị, nhưng giá hiện tại trở nên nhạy cảm hơn với tỷ lệ chiết khấu và sự không chắc chắn về việc thực hiện giao dịch.
Đó là lý do tại sao giá cổ phiếu có thể giảm ngay cả khi ban quản lý nâng cao mục tiêu EBITDA trung hạn.
CoStar cho biết họ dự định giảm khoản đầu tư ròng vào Homes.com hơn 300 triệu đô la vào năm 2026, từ mức 850 triệu đô la năm 2025, và sau đó sẽ cắt giảm 100 triệu đô la hoặc hơn mỗi năm cho đến năm 2030.
Lộ trình đó ngụ ý một khoản đầu tư ròng vào năm 2026 vào khoảng 550 triệu đô la hoặc ít hơn, sau đó sẽ giảm dần theo thời gian. Câu hỏi trước mắt của thị trường không phải là "Liệu CoStar có thể chi tiêu ít hơn không?" mà là "Liệu CoStar có thể chi tiêu ít hơn mà không làm mất đi động lực tăng trưởng vốn là lý do chính đáng cho việc chi tiêu ban đầu?"
CoStar nhấn mạnh sự tăng trưởng nhanh chóng về số lượng người đăng ký của Homes.com, nhưng các nhà đầu tư muốn thấy sự bền vững khi chi tiêu không còn tăng nữa.
Kết quả năm 2024 của CoStar cho thấy rõ sự đánh đổi chiến lược:
Doanh thu: 2,736 tỷ đô la
Chi phí bán hàng và tiếp thị: 1,364 tỷ đô la
Lợi nhuận hoạt động: 4,7 triệu đô la
Lợi nhuận ròng: 138,7 triệu đô la
Đây là điểm mấu chốt độc nhất vô nhị trong câu chuyện của CSGP. CoStar có thể tạo ra lợi nhuận gộp mạnh mẽ, nhưng một chiến lược đẩy mạnh thị trường có thể hút hết lợi nhuận. Các nhà đầu tư đã nhận ra rằng "tăng trưởng" không phải là nguồn lực khan hiếm ở đây. Tăng trưởng hiệu quả mới là điều cần thiết.
Báo cáo triển vọng tháng 1 năm 2026 của CoStar đã đồng thời thực hiện hai việc: củng cố kỳ vọng cao hơn về lợi nhuận hợp nhất và làm rõ hơn lộ trình phát triển mảng nhà ở.
Doanh thu: từ 3,78 đến 3,82 tỷ đô la
Lợi nhuận ròng: từ 175 đến 215 triệu đô la (tương đương từ 0,42 đến 0,52 đô la mỗi cổ phiếu pha loãng, dựa trên 416 triệu cổ phiếu)
Lợi nhuận trước thuế, lãi vay và khấu hao điều chỉnh (Adjusted EBITDA): Từ 740 đến 800 triệu đô la Mỹ (tỷ suất lợi nhuận khoảng 20% ở mức trung bình)
Lợi nhuận trên mỗi cổ phiếu điều chỉnh: từ 1,22 đô la đến 1,33 đô la
Mục tiêu trung hạn: Lợi nhuận trước thuế, lãi vay và khấu hao (EBITDA) điều chỉnh đạt 1,25 tỷ USD vào năm 2028 và doanh thu tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) khoảng 15% từ năm 2025 đến năm 2028.
Đây không phải là những con số yếu. Phản ứng của thị trường chứng khoán cho thấy họ đang lựa chọn định giá rủi ro của con đường phía trước hơn là sức hấp dẫn của đích đến.
Giảm đầu tư ròng: hơn 300 triệu đô la vào năm 2026 so với 850 triệu đô la vào năm 2025.
Tiếp tục giảm: 100 triệu đô la trở lên mỗi năm cho đến năm 2030.
Các mốc quan trọng: doanh thu vượt chi phí vào cuối năm 2029, EBITDA điều chỉnh dương vào năm 2030.
Điểm mấu chốt là kế hoạch này chuyển trọng tâm từ “tăng trưởng bằng mọi giá” sang “tăng trưởng theo kế hoạch giảm dần”. Thị trường chỉ đánh giá cao điều đó khi kết quả hàng quý cho thấy sự giảm dần là có thật và phía cầu vẫn ổn định.
Một góc nhìn kinh tế đơn vị giúp giải thích hiện tượng bán tháo tốt hơn cả những tiêu đề báo chí
Hầu hết các bài báo đều coi đây là một xung đột đơn giản: “các nhà đầu tư không thích chi tiêu”. Điều đó bỏ qua vấn đề chính xác hơn.
CSGP đang được định giá dựa trên hai công cụ riêng biệt:
Nguồn thu chính từ đăng ký và thị trường trực tuyến
Homes.com có tùy chọn mở rộng quy mô yêu cầu chi phí thu hút khách hàng trả trước.
Giá cổ phiếu giảm khi các nhà đầu tư tin rằng chi phí thu hút khách hàng (CAC) của Homes.com đang trở thành một khoản thuế cố định đối với doanh nghiệp thay vì một khoản đầu tư tạm thời.
Nếu số lượng người đăng ký tiếp tục tăng nhưng yêu cầu mức đầu tư ròng gần như không đổi, mô hình sẽ không được cải thiện. Nếu đầu tư ròng giảm trong khi số lượng người đăng ký vẫn duy trì, niềm tin sẽ nhanh chóng tăng lên.
Một nền tảng thương mại điện tử có thể mua người dùng một lần, nhưng phải liên tục kiếm tiền từ họ. Việc thu hút người đăng ký ban đầu chỉ có giá trị nếu tỷ lệ rời bỏ dịch vụ (churn rate) thấp khi cường độ quảng cáo giảm dần.
Triển vọng năm 2026 của CoStar ngụ ý sự mở rộng biên lợi nhuận hợp nhất, nhưng các nhà đầu tư sẽ tìm kiếm bằng chứng cho thấy khoản lỗ của Homes.com đang giảm theo đúng kế hoạch và hoạt động kinh doanh cốt lõi không bị ảnh hưởng tiêu cực bởi hoạt động xây dựng.
Đây là lý do tại sao giá cổ phiếu có thể giảm ngay cả khi dự báo EBITDA hợp nhất khả quan hơn. Các nhà đầu tư thực chất đang nói: “Hãy cho tôi thấy xu hướng cải thiện, chứ không phải điểm kết thúc.”
Các cổng thông tin về nhà ở và bất động sản được giao dịch như những tài sản nhạy cảm với lãi suất vì hoạt động giao dịch và ngân sách quảng cáo phản ánh khả năng chi trả và niềm tin của người mua nhà.
Mục tiêu lãi suất quỹ liên bang nằm trong khoảng từ 3,50% đến 3,75% vào đầu tháng 1 năm 2026 – thời điểm thị trường chịu áp lực từ dữ liệu việc làm Mỹ – với lãi suất quỹ liên bang thực tế vào khoảng 3,64% trong cùng kỳ.
Tính đến ngày 8 tháng 1 năm 2026, lãi suất thế chấp cố định 30 năm trung bình là 6,16%.
Lãi suất thế chấp gần 6% là một sự cải thiện so với năm trước, nhưng vẫn đủ cao để hạn chế sự biến động trong nguồn cung nhà ở và kéo dài chu kỳ quyết định của người tiêu dùng. Sự cản trở vĩ mô này không làm mất đi triển vọng của Homes.com, nhưng nó làm tăng yêu cầu về hiệu quả tiếp thị và khả năng kiếm tiền.
Ở mức giá 58,49 đô la và với giả định số lượng cổ phiếu pha loãng là 416 triệu của chính CoStar, giá trị vốn chủ sở hữu ước tính khoảng 24,3 tỷ đô la (58,49 × 416 triệu). So với doanh thu trung bình năm 2026 khoảng 3,80 tỷ đô la, con số này tương đương khoảng 6,4 lần doanh thu, phản ánh tỷ lệ giá trên doanh thu (P/S) đang được thị trường điều chỉnh lại.
Hệ số định giá gần mức này cho thấy thị trường không còn chủ yếu trả tiền cho "sự bí ẩn của nền tảng" nữa. Thay vào đó, thị trường đang trả tiền cho hai yếu tố:
sự tăng trưởng đáng tin cậy trong hoạt động kinh doanh cốt lõi
khoản thanh toán được chiết khấu dựa trên xác suất trọng số từ Homes.com
Nếu thị trường bắt đầu tin rằng Homes.com có lộ trình khả thi để cải thiện biên lợi nhuận sớm hơn năm 2029, hệ số định giá có thể tăng lên. Nếu thị trường tin rằng Homes.com cần tái đầu tư liên tục để duy trì vị thế cạnh tranh, cổ phiếu có thể được giao dịch như một công ty dịch vụ đăng ký đã trưởng thành với một dự án phụ cần nhiều vốn.
CSGP đang giao dịch trong một cấu trúc yếu với vùng kháng cự mạnh do nguồn cung dư thừa lớn:
Giá đóng cửa gần nhất: 58,49 đô la vào ngày 9 tháng 1 năm 2026, sau ba phiên giảm liên tiếp.
Mức tham chiếu chính: $97,43 - mức cao nhất trong 52 tuần (ngày 5 tháng 8 năm 2025).
Từ góc độ giao dịch, gánh nặng chứng minh thuộc về phe mua cho đến khi cổ phiếu lấy lại được các vùng giảm giá trước đó và giữ vững được các mức đáy cao hơn. Từ góc độ đầu tư, các chỉ số kỹ thuật củng cố thông điệp tương tự như các chỉ số cơ bản: thị trường muốn bằng chứng, chứ không phải lời hứa.
Sự tăng trưởng của Homes.com vẫn được duy trì trong khi đầu tư ròng giảm đáng kể vào năm 2026.
Các mô hình kinh doanh cốt lõi dựa trên đăng ký thuê bao duy trì tỷ lệ giữ chân khách hàng cao và khả năng định giá mạnh mẽ.
Biên lợi nhuận hợp nhất mở rộng hướng tới mục tiêu năm 2026, chứng minh tính hiệu quả của câu chuyện thành công.
CoStar đạt được mục tiêu doanh thu hợp nhất, nhưng tiến độ của Homes.com diễn ra ổn định chứ không có bước đột phá nào đáng kể.
Giá cổ phiếu ổn định, sau đó giao dịch trong phạm vi hẹp khi các nhà đầu tư chờ đợi hiệu quả kinh tế đơn vị tốt hơn.
Việc cắt giảm chi tiêu làm chậm đà phát triển của thị trường nhà ở trước khi hiệu quả kinh tế được chứng minh.
Các nhà đầu tư coi Homes.com là một công ty có cấu trúc đắt đỏ, đẩy giá cổ phiếu xuống mức thấp hơn dựa trên hoạt động kinh doanh cốt lõi.
Bởi vì thị trường đang chiết khấu dòng tiền trong tương lai xa hơn. CoStar dự báo tăng trưởng doanh thu mạnh mẽ vào năm 2026, nhưng cũng đặt mục tiêu Homes.com sẽ có lợi nhuận vào năm 2030. Thời gian hoàn vốn dài hơn làm giảm định giá hiện tại, đặc biệt khi lãi suất vẫn còn cao.
CoStar dự báo doanh thu năm 2026 đạt từ 3,78 đến 3,82 tỷ đô la, lợi nhuận ròng từ 175 đến 215 triệu đô la và EBITDA điều chỉnh từ 740 đến 800 triệu đô la. Công ty cũng đặt mục tiêu trung hạn đạt EBITDA điều chỉnh 1,25 tỷ đô la vào năm 2028.
CoStar dự đoán Homes.com sẽ đạt doanh thu vượt chi phí vào cuối năm 2029 và đạt lợi nhuận trước thuế, lãi vay và khấu hao (EBITDA) điều chỉnh dương vào năm 2030. Sự suy yếu của cổ phiếu phản ánh sự hoài nghi về tiến độ và rủi ro rằng nền tảng này cần thêm vốn đầu tư.
CoStar có kế hoạch giảm đầu tư ròng vào Homes.com hơn 300 triệu đô la vào năm 2026 so với 850 triệu đô la vào năm 2025, sau đó giảm đầu tư ròng 100 triệu đô la hoặc hơn mỗi năm cho đến năm 2030. Lộ trình giảm dần đó là trọng tâm của việc định giá lại vào năm 2026. [1]
Đúng vậy. Tham vọng nhà ở càng lớn thì CSGP càng giao dịch với hoạt động nhà ở và khả năng chi trả. Với lãi suất thế chấp 30 năm ở mức khoảng 6,16% và lãi suất chính sách vẫn ở mức 3,50% đến 3,75%, nhu cầu đang được cải thiện nhưng không giảm bớt, điều này làm tăng mức phí bảo hiểm cho hiệu quả tiếp thị. [2]
Hãy theo dõi xem Homes.com có thể tiếp tục mở rộng quy mô trong khi công ty giảm đầu tư ròng hay không. Cổ phiếu có lẽ cần bằng chứng về sự cải thiện hiệu quả kinh tế trên mỗi đơn vị, chứ không chỉ là tăng trưởng số lượng người đăng ký, để có thể được định giá lại một cách có ý nghĩa vào năm 2026.
Cổ phiếu CoStar đang giảm vì thị trường đang định giá lại CSGP dựa trên chiến lược đầu tư dài hạn và khung thời gian dòng tiền kéo dài, cùng rủi ro cao hơn cho Homes.com. Dự báo năm 2026 không hề yếu, và chương trình mua lại cổ phiếu càng củng cố thêm điều đó, nhưng các nhà đầu tư đang yêu cầu bằng chứng cho thấy đầu tư ròng có thể giảm mạnh mà không làm mất đà tăng trưởng.
Đến năm 2026, tiềm năng phát triển của CoStar không chỉ nằm ở những tiêu đề giật gân mà còn ở khả năng thực thi: hiệu quả kinh tế trên mỗi đơn vị sản phẩm có thể đo lường được, biên lợi nhuận tăng trưởng rõ rệt và nguồn khách hàng đăng ký ổn định, đủ để tài trợ cho việc xây dựng khu dân cư mà không làm giảm lợi nhuận vĩnh viễn.
Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Tài liệu này chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin chung và không được xem là (và không nên được coi là) lời khuyên về tài chính, đầu tư hoặc bất kỳ lời khuyên nào khác mà bạn nên dựa vào. Không có ý kiến nào được đưa ra trong tài liệu này cấu thành khuyến nghị của EBC hoặc tác giả rằng bất kỳ khoản đầu tư, chứng khoán, giao dịch hoặc chiến lược đầu tư cụ thể nào là phù hợp với bất kỳ cá nhân cụ thể nào.
