게시일: 2026-01-12
CoStar 주식(CSGP)은 2026년 1월 9일(미국 기준) 58.49달러로 마감하며 3거래일 연속 하락했습니다. 이는 2025년 8월 5일 기록한 고점 97.43달러 대비 약 40% 낮은 수준입니다. 이번 하락은 CoStar의 핵심 구독(Subscription) 사업 모델이 갑자기 무너졌기 때문이라기보다, Homes.com의 현금 소진(적자)과 ‘수익 회수 시점’이 길어졌다는 점을 시장이 할인율(금리) 관점에서 다시 평가한 결과로 보는 것이 더 정확합니다.
시점도 중요합니다. CoStar는 2026년 1월 7일, 2026년 연간 가이던스를 발표했는데, 매출과 조정 EBITDA 전망은 강하게 제시하면서도 Homes.com의 흑자 전환 시점을 2030년으로 명확히 제시했습니다. 회사는 2026년 매출을 37.8~38.2억 달러로, 조정 EBITDA를 7.4~8.0억 달러로 전망했습니다. 동시에 Homes.com은 2030년에 조정 EBITDA 기준 흑자 전환이 가능하다고 밝혔습니다.
즉 투자자들이 CSGP를 다시 가격에 반영하는 이유는, ‘2030년’이라는 시간표가 오늘의 시장이 미래 이익에 지불할 의향(밸류에이션)을 바꿔버리기 때문입니다. 매출 성장 경로가 유지되더라도, 돈이 실현되는 시점이 뒤로 밀리면 현재가치는 낮아지기 쉽습니다.
이번 하락은 수요 붕괴라기보다 시간과 신뢰의 문제에 가깝습니다. 시장은 Homes.com을 더 “장기 프로젝트”로 보고 있고, 금리가 높은 환경에서는 이런 장기 스토리가 밸류에이션에서 불리해집니다.
CoStar는 2026년에 Homes.com 순투자를 3억 달러 이상 줄이면서도 플랫폼을 계속 키우겠다고 했습니다(2025년 8.5억 달러 → 2026년 대략 5.5억 달러 이하로 추정). 여기서 시장이 걱정하는 건 “돈을 덜 쓰는 것” 자체가 아니라, 돈을 덜 쓰면 성장 플라이휠이 꺾여 수익화 전에 모멘텀이 약해질 수 있지 않느냐는 점입니다.
2024년 실적은 투자자들의 경계심을 강화합니다. 2024년 판매·마케팅 비용이 13.64억 달러로 매출의 50%에 달해, 매출이 27.36억 달러였음에도 영업이익은 사실상 미미한 수준(약 470만 달러)에 그쳤습니다. 이 전례 때문에 시장은 “계획”이 아니라 마진에서 실제로 비용 절감이 확인될 때까지 신중해집니다.
15억 달러 규모의 자사주 매입은 심리적으로는 도움을 주지만, Homes.com의 수익화 시점을 앞당겨주지는 못하기 때문에 실행 리스크를 완전히 상쇄하진 못합니다.
2026년은 CSGP에겐 “내러티브(스토리) 검증의 해”입니다. Homes.com의 단위경제가 개선되는 동시에 핵심 구독 사업이 계속 복리 성장하면 재평가(리레이팅) 가능성이 있지만, 지출 축소 과정에서 성장률이 둔화되면 시장은 주거 플랫폼(옵션 가치)을 더 크게 할인할 수 있습니다.
1) Homes.com의 ‘보상 시점’이 더 멀어졌다는 재평가
CoStar는 Homes.com이 2029년 말에 비용보다 매출이 커지고, 2030년에 조정 EBITDA 흑자가 될 것으로 제시했습니다. 치명적인 내용은 아니지만, 금리가 3.50~3.75% 수준으로 높은 환경에서는 시장이 이런 긴 회수기간을 프리미엄으로 잘 사주지 않습니다.
쉽게 말해 Homes.com을 콜옵션처럼 보면, 만기(수익 실현 시점)가 뒤로 밀린 것과 비슷합니다. 옵션이 가치가 없어진 건 아니지만, 할인율과 실행 불확실성에 더 민감해집니다.
2) 지출 축소가 곧 ‘성장 불안’으로 연결
회사는 2026년에 Homes.com 순투자를 3억 달러 이상 줄이고, 이후 2030년까지 매년 1억 달러 이상 추가로 줄이겠다고 했습니다. 시장은 “절감” 자체보다 절감하면서도 트래픽/구독자/전환이 유지되는지를 보고 싶어합니다. 돈을 덜 쓰는 순간 성장의 내구성이 흔들릴 수 있기 때문입니다.
3) 2024년의 ‘마케팅 강도=이익 훼손’ 기억
CoStar는 매출 구조 자체는 좋아도, 마켓플레이스 확장을 위해 마케팅을 공격적으로 쓰면 이익이 거의 사라질 수 있다는 점을 2024년에 이미 보여줬습니다. 그래서 투자자들은 Homes.com이 “일시적 투자”가 아니라 상시적인 비용 부담(영구적 세금)이 되는 것을 가장 경계합니다.
CoStar의 2026년 전망은 동시에 두 가지를 보여줍니다.
전체 회사(연결 기준) 수익성은 좋아질 것이라는 기대를 다시 올렸고,
Homes.com의 수익화 타임라인은 장기전임을 확정했습니다.
2026년 연결 목표(회사 전망)
매출: 37.8~38.2억 달러
순이익: 1.75~2.15억 달러(희석주당 0.42~0.52달러, 희석주식수 4.16억 주 기준)
조정 EBITDA: 7.4~8.0억 달러(중간값 기준 약 20% 마진)
조정 EPS: 1.22~1.33달러
중기 목표: 2028년 조정 EBITDA 12.5억 달러, 2025~2028년 매출 약 15% CAGR
Homes.com 관련 목표
2026년 순투자: 2025년 대비 3억 달러 이상 축소
이후 2030년까지 매년 1억 달러 이상 추가 축소
2029년 말: 매출이 비용을 상회
2030년: 조정 EBITDA 흑자
핵심은 “무조건 확장”에서 “지출 감축 스케줄이 있는 성장”으로 서사가 바뀌었다는 점이며, 시장은 이걸 분기 실적에서 실제로 확인할 때만 보상합니다.
대부분의 보도는 이를 단순히 “투자자들이 지출을 싫어한다”는 갈등으로 설명합니다. 하지만 그보다 더 핵심적인 쟁점은 지출의 ‘크기’가 아니라, 지출이 ‘영구적인 비용 구조’로 굳어지느냐입니다.
CSGP의 가치는 크게 두 개의 엔진으로 나뉘어 평가됩니다.
핵심 구독·마켓플레이스 사업: 안정적으로 현금을 창출하는 기반 사업
Homes.com: 초기 고객 확보 비용(CAC)을 선투입해야 하는 ‘확장 옵션’ 성격의 사업
주가가 약세를 보이는 이유는, 시장이 Homes.com의 CAC가 일시적 투자(성장 단계의 비용)가 아니라 사업 전반에 상시적으로 붙는 ‘영구적인 세금’이 될 수 있다고 우려하기 때문입니다.
1) 가입자 증가분당 순투자액
가입자가 늘어도 순투자액이 거의 줄지 않으면 모델은 개선되지 않습니다. 반대로 가입자 성장세를 유지하면서 순투자액이 떨어지면 시장의 신뢰는 빠르게 회복될 수 있습니다.
마켓플레이스는 사용자를 ‘한 번’ 확보할 수는 있지만, 반복적으로 수익화해야 합니다. 초기 구독자 확대가 의미 있으려면, 프로모션 강도가 낮아졌을 때도 이탈률(Churn)이 낮게 유지돼야 합니다.
3) 공헌이익률(Contribution Margin) 추이
CoStar의 2026년 전망은 연결 마진 확대를 시사하지만, 투자자들은 Homes.com 손실이 계획대로 줄어드는지, 그리고 핵심 사업의 이익이 Homes.com 확장으로 잠식되지 않는지를 실적에서 확인하려고 합니다.
이 때문에 연결 EBITDA 전망이 좋아도 주가가 하락할 수 있습니다. 투자자들은 사실상 “최종 목표”가 아니라 “개선의 기울기(개선 속도와 방향)”를 보여달라고 요구하는 것입니다.
주택·부동산 포털은 거래량과 광고 예산이 구매력과 시장 신뢰에 좌우되기 때문에 금리에 민감하게 움직이는 경향이 있습니다.
2026년 1월 초 연방기금 목표 금리 범위: 3.50%~3.75%
같은 기간 실효 연방기금 금리: 약 3.64%
2026년 1월 8일 기준 30년 고정 모기지 평균 금리: 6.16%
모기지 금리가 6%대로 내려온 것은 전년 대비 개선이지만, 여전히 주택 공급 회전율을 낮추고 소비자의 의사결정을 늦출 만큼 높은 수준입니다. 이는 Homes.com의 가능성을 완전히 부정하진 않지만, 마케팅 효율과 수익화에 요구되는 기준을 더 높이는 요인입니다.
주가 58.49달러에 CoStar의 희석주식수 가정치 4억 1,600만 주를 적용하면, 시가총액은 약 **243억 달러(58.49×4.16억)**입니다. 2026년 매출 중간값 약 38억 달러를 기준으로 하면 매출 대비 약 6.4배 수준입니다.
이 정도 멀티플은 시장이 더 이상 “플랫폼 스토리”만으로 프리미엄을 주기보다, 아래 두 가지에 돈을 지불하고 있다는 의미에 가깝습니다.
핵심 사업의 신뢰할 수 있는 복리 성장
Homes.com의 ‘할인된’ 확률가중 기대가치
시장이 Homes.com의 공헌이익률 개선이 2029년보다 더 앞당겨질 수 있다고 믿기 시작하면 멀티플이 확장될 수 있습니다. 반대로 경쟁력 유지를 위해 지속적인 재투자가 상수라고 판단되면, CSGP는 자본을 계속 태워야 하는 부가 사업을 가진 성숙한 구독 기업처럼 낮은 멀티플로 거래될 수 있습니다.
CSGP는 공급 부담(오버행)이 큰 약한 구조에서 거래되고 있습니다.
최근 종가: 2026년 1월 9일 58.49달러(3거래일 연속 하락)
주요 기준: 52주 최고가 97.43달러(2025년 8월 5일)
트레이딩 관점에서는, 주가가 이전 하락 구간을 회복하고 더 높은 저점을 만들기 전까지 매수 쪽이 입증해야 할 것이 많습니다. 투자 관점에서도 같은 메시지입니다. 시장은 약속이 아니라 ‘실적에서 확인되는 증거’를 원합니다.
상승 시나리오
Homes.com 성장세는 유지되는데 순투자액이 2026년에 크게 감소
핵심 구독 사업이 높은 유지율·가격결정력을 유지
연결 마진이 가이던스 방향으로 실제 확장되며 효율성이 증명
기본 시나리오
연결 가이던스는 달성하지만 Homes.com 개선은 ‘꾸준한 수준’
주가는 안정 후, 단위경제학이 더 명확해질 때까지 박스권
하락 시나리오
지출 삭감이 수익화 검증 전에 성장 모멘텀을 꺾음
CoStar의 매출이 계속 증가하는데도 왜 주가가 하락하나요?
매출 증가 자체보다 현금흐름이 언제 본격적으로 좋아지느냐를 시장이 더 중요하게 보기 때문입니다. CoStar는 2026년까지 견조한 매출 성장을 예상했지만, Homes.com의 수익성(조정 EBITDA 흑자)은 2030년으로 제시했습니다. 투자 회수 시점이 멀어질수록, 특히 금리가 높은 환경에서는 미래 이익의 현재가치가 낮아져 주가가 압박을 받을 수 있습니다.
CoStar는 2026년 실적을 어떻게 전망하나요?
CoStar는 2026년 매출 37.8~38.2억 달러, 순이익 1.75~2.15억 달러, 조정 EBITDA 7.4~8.0억 달러를 가이던스로 제시했습니다. 또한 2028년 조정 EBITDA 12.5억 달러 달성을 중기 목표로 설정했습니다.
Homes.com은 언제 수익을 낼 것으로 보나요?
CoStar는 Homes.com이 2029년 말에는 매출이 비용을 초과하고, 2030년에는 조정 EBITDA가 흑자 전환할 것으로 예상합니다. 현재의 주가 약세는 이 일정이 길게 느껴진다는 점, 그리고 경쟁력 유지를 위해 추가 재투자가 필요할 수 있다는 우려가 반영된 결과입니다.
Homes.com 비용(투자) 축소 계획은 어느 정도인가요?
CoStar는 2025년 8.5억 달러 수준이던 Homes.com 순투자를 2026년에 3억 달러 이상 줄이고, 이후 2030년까지 매년 1억 달러 이상 추가로 감축할 계획입니다. 시장이 CSGP를 재평가하는 과정에서 이 “지출 축소 경로”가 핵심 변수로 작용하고 있습니다.
CSGP는 이전보다 주택담보대출 금리에 더 민감해졌나요?
네. 주거 시장(리테일 포털) 비중과 기대가 커질수록, CSGP는 주택 거래·광고 수요처럼 금리와 구매력에 민감한 변수에 더 크게 반응하는 경향이 있습니다. 30년 고정 모기지 금리가 약 6.16%, 정책금리가 3.50~3.75% 수준인 상황에서는 수요가 개선되더라도 완전히 풀리지는 않아, 마케팅 효율과 수익화에 대한 기대치가 더 높아집니다.
다음으로 가장 중요하게 봐야 할 포인트는 무엇인가요?
핵심은 순투자액을 줄이면서도 Homes.com의 성장과 성과를 유지할 수 있느냐입니다. 2026년에 의미 있는 재평가(리레이팅)를 얻으려면, 단순한 가입자 증가보다 CAC·유지율·공헌이익 등 단위경제학이 실제로 개선되고 있다는 증거가 필요할 가능성이 큽니다.
CoStar 주가가 하락하는 이유는 시장이 Homes.com의 현금흐름이 더 길고(2030), 그 과정이 더 불확실하며, 지출 축소가 성장 둔화로 이어질 수 있다는 위험을 반영해 CSGP를 재평가하고 있기 때문입니다. 가이던스 자체는 나쁘지 않고 자사주 매입도 버팀목이 될 수 있지만, 투자자들은 “순투자 축소 + 성장 유지”가 실제로 가능하다는 단위경제학적 증거를 요구하고 있습니다.
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