Diterbitkan pada: 2025-12-24
Opendoor Technologies, Inc. (OPEN) adalah platform real estat perumahan yang pendapatannya sebagian besar berasal dari penjualan rumah, bukan langganan perangkat lunak.
Detail tunggal itu menentukan bagaimana investor seharusnya menilai saham Opendoor: pendapatan utama dapat berfluktuasi seiring dengan perputaran perumahan dan tingkat persediaan, sementara margin bergantung pada selisih harga, biaya penyimpanan, dan kecepatan penjualan kembali.
Saham OPEN baru-baru ini diperdagangkan sekitar $6,27 per saham, yang membuat valuasi sangat sensitif terhadap jumlah saham yang beredar, ketentuan pengenceran, dan pembiayaan neraca yang terkait dengan inventaris rumah.
Kapitalisasi pasar hanyalah harga saham × jumlah saham yang beredar. Dalam Formulir 10-Q untuk kuartal yang berakhir pada 30 September 2025, Opendoor melaporkan 771.534.057 saham yang beredar.
Jumlah saham tersebut penting karena Opendoor telah menggunakan penerbitan saham sebagai bagian dari strategi pendanaannya. Dalam sembilan bulan pertama tahun 2025, perusahaan menerbitkan 21.587.667 saham melalui program penjualan di pasar bebas dengan harga rata-rata tertimbang $9,26, menghasilkan sekitar $195 juta dalam pendapatan bersih.
Neraca keuangan Opendoor mencakup kas tidak terbatas dan kas terbatas yang terkait dengan struktur pembiayaan persediaan. Per tanggal 30 September 2025, Opendoor melaporkan kas dan setara kas sebesar $962 juta dan kas terbatas sebesar $490 juta.
Dalam pekerjaan penilaian, investor sering memperlakukan kas terbatas sebagai kurang fleksibel dibandingkan kas tidak terbatas karena dapat dijaminkan atau dikendalikan berdasarkan perjanjian pembiayaan. Perbedaan ini menjadi sangat penting di pasar yang sedang menurun ketika "opsi" likuiditas dihargai secara agresif.
Opendoor membiayai persediaan rumah terutama melalui utang berbasis aset tanpa jaminan. Pada tanggal 30 September 2025, laporan 10-Q menunjukkan porsi lancar sebesar $374 juta dan porsi bersih setelah dikurangi lancar sebesar $966 juta pada neraca, dengan kreditor umumnya memiliki jaminan terbatas di luar struktur yang relevan.
Karena utang tersebut dijamin oleh persediaan, perhitungan nilai perusahaan yang sederhana dapat menyesatkan. Banyak investor menggunakan model dua lapisan sebagai gantinya:
Nilai operasional perusahaan (teknologi, merek, ekonomi unit)
Ekonomi pergudangan persediaan (selisih harga, kecepatan perputaran, biaya pembiayaan, perlindungan terhadap kerugian)
Pengurangan Nilai Saham: Waran dan Obligasi Konversi Dapat Mengubah Aturan Main
Pada akhir tahun 2025, Opendoor melakukan pembagian dividen waran yang menciptakan tiga seri waran yang dapat diperdagangkan (Seri K/A/Z) dengan harga pelaksanaan $9, $13, dan $17, dan perusahaan mendaftarkan hingga 99.295.146 saham yang dapat diterbitkan setelah pelaksanaan waran.
Opendoor juga memiliki surat utang konversi dengan ketentuan yang dapat memberikan eksposur seperti ekuitas. Laporan 10-Q mencantumkan surat utang 0,25% tahun 2026 dengan harga konversi $19,23 dan surat utang 7,00% tahun 2030 dengan harga konversi $1,57, ditambah rincian pertukaran pada Mei 2025 ke surat utang tahun 2030.
| Barang | Nilai |
|---|---|
| Jumlah Saham yang Beredar | 771.534.057 |
| Pendapatan (Kuartal yang Berakhir 30 September 2025) | $915 juta |
| Laba Kotor (Kuartal Berakhir 30 September 2025) | $66 juta |
| Margin Kotor (Kuartal Berakhir 30 September 2025) | 7,2% |
| Kas dan setara kas | $962 juta |
| Uang Tunai Terbatas | $490 juta |
| Inventaris Properti (VIE, Netto) | $1.035 juta |
| Utang Berjaminan Aset Tanpa Hak Regresi (Bersih dari Pinjaman Lancar) | $966 juta |
| Arus Kas Operasional (Sembilan Bulan Berakhir 30 September 2025) | $979 juta |
Pendapatan GAAP Opendoor sebagian besar mencerminkan rumah yang terjual, sehingga pendapatan lebih mirip bisnis pedagang daripada pasar properti. Pada kuartal yang berakhir 30 September 2025, Opendoor melaporkan pendapatan sebesar $915 juta dan laba kotor sebesar $66 juta (margin laba kotor 7,2%).
Untuk ekonomi unit, manajemen menekankan Laba Kotor yang Disesuaikan dan Laba Kontribusi, yang menyesuaikan waktu penilaian persediaan dan mengurangi biaya penyimpanan dan penjualan langsung. Laporan 10-Q mendefinisikan Laba Kontribusi sebagai Laba Kotor yang Disesuaikan dikurangi biaya penyimpanan (periode berjalan dan sebelumnya) dan biaya penjualan langsung.
Kerangka berpikir ini berguna untuk penilaian karena bisnis Opendoor menggunakan model penyebaran dan kecepatan:
Spread : harga beli vs harga jual kembali yang diharapkan (ditambah biaya layanan)
Kecepatan : seberapa cepat rumah beralih dari pembelian ke penjualan kembali
Biaya : pembiayaan, pajak, utilitas, perbaikan, dan biaya penjualan kembali
Rasio P/S populer karena pendapatan Opendoor besar, tetapi bisa menjadi jebakan. Dua kuartal dapat menunjukkan pendapatan yang serupa tetapi menghasilkan ekonomi kontribusi yang sangat berbeda jika kelompok penjualan kembali, periode kepemilikan, atau pergerakan harga berbeda.
Penggunaan P/S yang lebih baik adalah secara komparatif: lacak apakah P/S naik ketika margin kotor dan margin kontribusi membaik, bukan ketika pendapatan naik karena perputaran persediaan yang lebih tinggi. Rekonsiliasi 10-Q menunjukkan mengapa definisi margin penting ketika penyesuaian penilaian persediaan bergeser antar periode.
Untuk bisnis bergaya iBuyer, laba kotor (dan terlebih lagi laba kontribusi) lebih dekat dengan "output ekonomi" daripada pendapatan. Pada kuartal ketiga tahun 2025, laba kotor Opendoor adalah $66 juta dari pendapatan $915 juta.
Investor sering mengamati apakah rasio EV terhadap laba kotor menyempit karena laba kotor meningkat (sehat) atau karena harga saham turun (kurang informatif). Pada bisnis persediaan, "kualitas" laba kotor bergantung pada penyesuaian valuasi dan komposisi usia kelompok persediaan.
Inventaris adalah rumah sungguhan, bukan sekadar barang produksi. Opendoor meninjau inventaris real estat untuk penyesuaian valuasi setidaknya setiap triwulan dan mencatat penyesuaian valuasi tersebut dalam biaya pendapatan.
Hal itu membuat kelipatan gaya nilai buku menjadi kurang mudah dipahami:
Persediaan barang dapat dibiayai dan dijual dengan cepat, tetapi rentan terhadap pergerakan harga lokal.
"Likuiditas" bergantung pada permintaan pembeli dan ketersediaan hipotek, bukan hanya harga yang tercantum.
Perputaran properti sangat dipengaruhi oleh suku bunga hipotek karena hal itu mengubah pembayaran bulanan dan kemampuan membayar. Survei Pasar Hipotek Utama Freddie Mac menunjukkan bahwa suku bunga hipotek tetap 30 tahun rata-rata 6,21% per 18 Desember 2025.
Bagi Opendoor, tarif penting dalam tiga hal konkret:
Permintaan : ukuran kumpulan pembeli dan waktu penjualan
Harga : tekanan diskon ketika daya beli semakin ketat
Biaya pembiayaan : biaya bunga yang melekat pada kepemilikan persediaan.
Opendoor terpapar perubahan harga rumah selama periode kepemilikan. Indeks Harga Rumah FHFA adalah ukuran penjualan berulang dari pergerakan harga rumah keluarga tunggal berdasarkan transaksi yang terkait dengan hipotek yang diperoleh atau dijamin oleh Fannie Mae atau Freddie Mac.
Indeks harga rumah FRED untuk semua transaksi di AS menunjukkan pergerakan yang terus meningkat hingga kuartal ketiga tahun 2025 (indeks 706,04, 1980:Q1=100). Ketika harga naik, spread lebih mudah dilindungi. Ketika harga stagnan atau turun, durasi persediaan menjadi faktor risiko penilaian.
Sekalipun ekonomi unit membaik, volume tetap penting karena basis biaya Opendoor mencakup biaya platform tetap. Data perumahan pemerintah merupakan indikator arah yang berguna untuk aktivitas pasar.
Seri data FRED untuk rumah keluarga tunggal baru yang terjual (sumber dari Biro Sensus dan HUD) dan pembangunan perumahan melacak siklus permintaan dan konstruksi yang memengaruhi kondisi inventaris dan harga.
Bagi investor, kesimpulan praktisnya adalah saham OPEN cenderung mengalami kenaikan harga ketika pasar percaya bahwa volume perdagangan dapat meningkat tanpa mengorbankan spread.
Mesin manajemen inventaris Opendoor membutuhkan pendanaan yang andal. Laporan 10-Q mengungkapkan total kapasitas pinjaman sebesar $7,6 miliar dan kapasitas pinjaman yang telah disepakati sebesar $1,8 miliar di bawah struktur utang berbasis aset tanpa jaminan per tanggal 30 September 2025.
Ini merupakan faktor pendorong valuasi karena persyaratan pendanaan memengaruhi:
Jumlah persediaan maksimum yang dimiliki,
fleksibilitas dalam periode yang bergejolak,
dan kemampuan untuk "membeli saat harga turun" ketika spread melebar.
Inilah sudut pandang valuasi yang sering dilewatkan banyak investor: arus kas jangka pendek bisa terlihat "lebih baik" hanya karena persediaan menyusut.
Untuk periode sembilan bulan yang berakhir pada 30 September 2025, Opendoor melaporkan arus kas operasional sebesar $979 juta, yang terutama didorong oleh penurunan persediaan properti sebesar $1,1 miliar (sebagian diimbangi oleh kerugian bersih).
Itu tidak secara otomatis berarti model tersebut menguntungkan secara struktural. Pembacaan valuasi yang bersih memisahkan:
uang tunai yang dihasilkan dari pengurangan persediaan (pelepasan modal kerja satu kali), dari
Kas yang dihasilkan dari laba kontribusi yang melebihi biaya operasional (dapat diulang).
Cara praktis untuk menilai saham Opendoor adalah dengan membangun berdasarkan ekonomi unit daripada pendapatan:
Pendapatan = Rumah Terjual × Harga Jual Rata-rata
Laba Kontribusi = Pendapatan × Margin Kontribusi (metrik yang ditentukan perusahaan)
Kekuatan Pendapatan Inti ≈ Laba Kontribusi − Biaya Operasional
Arus Kas Bebas ≈ Daya Pendapatan Inti ± Perubahan Persediaan
Kemudian terapkan rentang penilaian berdasarkan:
Stabilitas margin kontribusi yang diharapkan,
tingkat volume “seluruh siklus” yang realistis,
dan dampak pengenceran (penerbitan ATM, waran, obligasi konversi).
Saham Opendoor berada di antara keduanya. Pendapatannya berper behaves seperti pedagang real estat karena berasal dari penjualan rumah, tetapi valuasi dapat mencerminkan opsi seperti perusahaan teknologi jika investor percaya bahwa otomatisasi meningkatkan spread, waktu penyimpanan, dan biaya per transaksi.
Rasio EV terhadap pendapatan dapat menyesatkan karena pendapatan berbanding lurus dengan perputaran persediaan. Investor seringkali lebih banyak belajar dari laba kotor atau ekonomi kontribusi, yang dipadukan dengan perputaran persediaan dan biaya pembiayaan. Tujuannya adalah untuk menghubungkan valuasi dengan ekonomi unit yang berkelanjutan.
Ya. Opendoor menerbitkan tiga seri waran dengan harga pelaksanaan $9/$13/$17 dan mendaftarkan hingga 99.295.146 saham untuk diterbitkan setelah pelaksanaan. Dampaknya bergantung pada berapa banyak waran yang dilaksanakan dan pada harga saham berapa.
Kas terbatas biasanya disisihkan berdasarkan perjanjian yang terkait dengan pembiayaan persediaan, sehingga perusahaan tidak dapat menggunakannya secara bebas untuk operasional sehari-hari, pembayaran utang, atau pembelian kembali saham. Dalam pengajuan laporan keuangannya per tanggal 30 September 2025, Opendoor melaporkan kas dan setara kas sebesar $962 juta dan kas terbatas sebesar $490 juta.
Karena kas terbatas tidak sepenuhnya tersedia untuk penggunaan umum perusahaan, investor sering memperlakukannya sebagai kurang fleksibel dibandingkan kas biasa ketika mereka menilai likuiditas dan valuasi.
Suku bunga hipotek memengaruhi permintaan pembeli, waktu penjualan, dan sensitivitas harga. PMMS Freddie Mac menunjukkan suku bunga tetap 30 tahun sekitar 6,21% pada pertengahan Desember 2025. Perubahan suku bunga dapat dengan cepat mengubah likuiditas perumahan dan risiko jangka waktu kepemilikan Opendoor.
Bisa saja. Dalam sembilan bulan pertama tahun 2025, Opendoor menunjukkan arus kas operasional sebesar $979 juta, sebagian besar karena persediaan turun sekitar $1,1 miliar. Itu berbeda dengan menghasilkan kas melalui laba operasional yang berulang.
Penilaian saham Opendoor paling efektif jika dimulai dari mekanisme dasarnya: jumlah saham yang beredar, pengenceran saham, komposisi likuiditas, dan ekonomi pembiayaan serta perputaran persediaan rumah. Dengan 771,5 juta saham yang beredar per 30 September 2025, bahkan pengenceran saham atau penerbitan saham yang moderat pun dapat secara signifikan mengubah hasil penilaian per saham.
Yang pada akhirnya mendorong harga saham OPEN adalah kepercayaan pasar bahwa Opendoor dapat meningkatkan volume tanpa mengorbankan spread, sambil menjaga biaya penyimpanan dan biaya pembiayaan tetap terkendali.
Suku bunga hipotek, tren harga rumah, dan kapasitas pendanaan menetapkan kondisi batas; ekonomi kontribusi dan disiplin inventaris menentukan di mana Opendoor berada di dalam kondisi tersebut.
Penafian: Materi ini hanya untuk tujuan informasi umum dan tidak dimaksudkan sebagai (dan tidak boleh dianggap sebagai) nasihat keuangan, investasi, atau nasihat lain yang dapat diandalkan. Tidak ada pendapat yang diberikan dalam materi ini yang merupakan rekomendasi dari EBC atau penulis bahwa investasi, sekuritas, transaksi, atau strategi investasi tertentu cocok untuk orang tertentu.
