Publicado el: 2025-12-24
Actualizado el: 2025-12-25
Opendoor Technologies, Inc. (OPEN) es una plataforma de bienes raíces residenciales cuyos ingresos reportados están dominados por las ventas de viviendas, no por las suscripciones de software.
Ese único detalle determina cómo los inversores deberían valorar las acciones de Opendoor: los ingresos principales pueden variar con la rotación de viviendas y los niveles de inventario, mientras que los márgenes dependen de los diferenciales de precios, los costos de mantenimiento y la velocidad de reventa.
Las acciones de OPEN se negociaron recientemente a alrededor de $6,27 por acción, lo que hace que la valoración sea inusualmente sensible al recuento de acciones, los términos de dilución y el financiamiento del balance vinculado al inventario de viviendas.
La capitalización bursátil se calcula simplemente multiplicando el precio de la acción por las acciones en circulación. En su Formulario 10-Q correspondiente al trimestre finalizado el 30 de septiembre de 2025, Opendoor reportó 771.534.057 acciones en circulación.
Ese número de acciones es importante porque Opendoor ha utilizado la emisión de acciones como parte de su estrategia de financiación. En los primeros nueve meses de 2025, emitió 21.587.667 acciones mediante un programa de mercado a un precio promedio ponderado de 9,26 dólares, con unos ingresos netos de aproximadamente 195 millones de dólares.
El balance de Opendoor incluye efectivo libre y restringido vinculado a estructuras de financiación de inventario. Al 30 de septiembre de 2025, Opendoor reportó $962 millones en efectivo y equivalentes de efectivo y $490 millones en efectivo restringido.
Para la valoración, los inversores suelen considerar el efectivo restringido menos flexible que el efectivo no restringido, ya que puede pignorarse o controlarse mediante acuerdos de financiación. Esta distinción se vuelve crucial en mercados bajistas, cuando las "opcionalidades" de liquidez se valoran de forma agresiva.
Opendoor financia el inventario de viviendas principalmente mediante deuda respaldada por activos sin recurso. Al 30 de septiembre de 2025, el 10-Q muestra una porción corriente de $374 millones y $966 millones netos de la porción corriente en el balance general. Los acreedores generalmente tienen recursos limitados más allá de las estructuras pertinentes.
Dado que esa deuda está garantizada por el inventario, un simple cálculo del valor empresarial puede inducir a error. Muchos inversores modelan dos capas:
Valor operativo de la empresa (tecnología, marca, economía unitaria)
Economía del almacén de inventario (diferencial, velocidad de rotación, costo de financiamiento, protección contra pérdidas)
Dilución: Los warrants y los convertibles pueden cambiar las reglas del juego
A fines de 2025, Opendoor ejecutó un dividendo de warrants que creó tres series de warrants negociables (series K/A/Z) con precios de ejercicio de $9, $13 y $17, y la compañía registró hasta 99,295,146 acciones emitibles en el ejercicio de warrants.
Opendoor también ofrece bonos convertibles con condiciones que pueden añadir exposición similar a la de la renta variable. El formulario 10-Q incluye un bono con vencimiento en 2026 al 0,25% con un precio de conversión de $19,23 y un bono con vencimiento en 2030 al 7,00% con un precio de conversión de $1,57, además de detalles de un canje por bonos con vencimiento en 2030 en mayo de 2025.
| Artículo | Valor |
|---|---|
| Acciones en circulación | 771.534.057 |
| Ingresos (trimestre finalizado el 30 de septiembre de 2025) | 915 millones de dólares |
| Beneficio bruto (trimestre finalizado el 30 de septiembre de 2025) | 66 millones de dólares |
| Margen bruto (trimestre finalizado el 30 de septiembre de 2025) | 7,2% |
| Efectivo y equivalentes de efectivo | 962 millones de dólares |
| Efectivo restringido | 490 millones de dólares |
| Inventario de Bienes Raíces (VIE, Neto) | 1.035 millones de dólares |
| Deuda respaldada por activos sin recurso (neto de corriente) | 966 millones de dólares |
| Flujo de efectivo operativo (nueve meses finalizados el 30 de septiembre de 2025) | 979 millones de dólares |
Los ingresos GAAP de Opendoor reflejan principalmente las viviendas vendidas, por lo que se comportan más como un negocio comercial que como un mercado. En el trimestre finalizado el 30 de septiembre de 2025, Opendoor reportó $915 millones en ingresos y $66 millones en ganancias brutas (un margen bruto del 7,2%).
Para la economía unitaria, la gerencia prioriza la Utilidad Bruta Ajustada y la Utilidad de Contribución, que se ajustan al momento de la valoración del inventario y restan los costos de mantenimiento y de venta directa. El 10-Q define la Utilidad de Contribución como la Utilidad Bruta Ajustada menos los costos de mantenimiento (periodos actuales y anteriores) y los costos de venta directa.
Este marco es útil para la valoración porque el negocio de Opendoor es un modelo de expansión y velocidad:
Spread : precio de compra vs. precio de reventa esperado (más comisiones por servicio)
Velocidad : con qué rapidez las viviendas pasan de la compra a la reventa
Costo : financiamiento, impuestos, servicios públicos, reparaciones y tarifas de reventa.
El modelo P/S es popular porque los ingresos de Opendoor son elevados, pero puede ser una trampa. Dos trimestres pueden mostrar ingresos similares y, al mismo tiempo, generar una economía de contribución muy distinta si las cohortes de reventa, los periodos de tenencia o las fluctuaciones de precios difieren.
Un mejor uso del P/S es comparativo: monitorizar si el P/S aumenta cuando mejoran el margen bruto y el margen de contribución, no cuando aumentan los ingresos debido a una mayor rotación de inventario. La conciliación del 10-Q muestra la importancia de las definiciones de margen cuando los ajustes de valoración de inventario varían entre períodos.
Para las empresas iBuyer, el beneficio bruto (y aún más el beneficio por contribución) se acerca más al "resultado económico" que a los ingresos. En el tercer trimestre de 2025, el beneficio bruto de Opendoor fue de 66 millones de dólares sobre 915 millones de dólares de ingresos.
Los inversores suelen observar si la relación valor-beneficio bruto se reduce debido a un aumento del beneficio bruto (sano) o a una caída del precio de las acciones (menos informativo). En las empresas con inventario, la calidad del beneficio bruto depende de los ajustes de valoración y de la composición por edades de las cohortes de inventario.
El inventario se compone de viviendas reales, no de dispositivos. Opendoor revisa el inventario inmobiliario para detectar ajustes de valoración al menos trimestralmente y registra dichos ajustes dentro del coste de los ingresos.
Esto hace que los múltiplos basados en el valor contable sean menos sencillos:
El inventario se puede financiar y vender rápidamente, pero está expuesto a los movimientos de precios locales.
“Líquido” depende de la demanda de los compradores y de la disponibilidad de hipotecas, no sólo del precio de lista.
La rotación de viviendas responde fuertemente a las tasas hipotecarias, ya que modifican los pagos mensuales y la asequibilidad. La Encuesta del Mercado Hipotecario Primario de Freddie Mac muestra que la hipoteca a tasa fija a 30 años promedió el 6,21 % al 18 de diciembre de 2025.
Para Opendoor, las tarifas importan de tres maneras concretas:
Demanda : tamaño del grupo de compradores y tiempo de venta
Precios : la presión de los descuentos cuando la asequibilidad se reduce
Costos de financiamiento : el costo de interés implícito en el mantenimiento de inventario
Opendoor está expuesto a las variaciones en los precios de las viviendas durante el período de tenencia. El Índice de Precios de Vivienda de la FHFA es una medida de ventas repetidas de las fluctuaciones en los precios de viviendas unifamiliares, basada en transacciones vinculadas a hipotecas adquiridas o titulizadas por Fannie Mae o Freddie Mac.
El índice de precios de la vivienda de FRED para todas las transacciones en EE. UU. muestra una tendencia alcista continua hasta el tercer trimestre de 2025 (índice 706,04, 1980: T1=100). Cuando los precios suben, es más fácil proteger los diferenciales. Cuando los precios se estabilizan o bajan, la duración del inventario se convierte en un factor de riesgo para la valoración.
Incluso si la economía unitaria mejora, el volumen importa, ya que la base de costos de Opendoor incluye los gastos fijos de la plataforma. Las series de viviendas gubernamentales son indicadores direccionales útiles de la actividad del mercado.
La serie de FRED sobre casas unifamiliares nuevas vendidas (fuente de la Oficina del Censo y HUD) y sobre los inicios de construcción de viviendas rastrea la demanda y los ciclos de construcción que influyen en las condiciones de inventario y precios.
Para los inversores, la conclusión práctica es que las acciones ABIERTAS tienden a revalorizarse cuando los mercados creen que el volumen puede aumentar sin sacrificar los diferenciales.
El sistema de inventario de Opendoor requiere financiación fiable. El 10-Q revela una capacidad de endeudamiento total de 7.600 millones de dólares y una capacidad de endeudamiento comprometida de 1.800 millones de dólares bajo estructuras de deuda respaldada por activos sin recurso al 30 de septiembre de 2025.
Este es un factor de valoración porque las condiciones de financiación influyen en:
inventario máximo mantenido,
flexibilidad en períodos volátiles,
y la capacidad de “comprar en las caídas” cuando los diferenciales se amplían.
Este es el ángulo de valoración que muchos inversores pasan por alto: el flujo de caja a corto plazo puede parecer “mejor” simplemente porque el inventario se está reduciendo.
Durante los nueve meses finalizados el 30 de septiembre de 2025, Opendoor reportó un flujo de efectivo operativo de $979 millones, impulsado principalmente por una disminución de $1.1 mil millones en el inventario de bienes raíces (parcialmente compensado por pérdidas netas).
Esto no significa automáticamente que el modelo sea estructuralmente rentable. Una valoración limpia separa:
efectivo generado por la reducción del inventario (liberación única de capital de trabajo), desde
efectivo generado por las utilidades de las contribuciones que exceden los gastos operativos (repetible).
Una forma práctica de valorar las acciones de Opendoor es hacerlo a partir de la economía unitaria en lugar de los ingresos:
Ingresos = Casas vendidas × Precio de venta promedio
Beneficio de contribución = Ingresos × Margen de contribución (métrica definida por la empresa)
Capacidad de generación de ingresos básicos ≈ Utilidad de contribución − Gastos operativos
Flujo de caja libre ≈ Capacidad de generación de ganancias básicas ± Cambio de inventario
Luego aplique un rango de valoración basado en:
estabilidad del margen de contribución esperado,
un nivel de volumen realista “a lo largo del ciclo”,
y resultados de dilución (emisión de ATM, warrants, convertibles).
Las acciones de Opendoor se sitúan entre ambos. Los ingresos se comportan como un agente inmobiliario porque provienen de la venta de viviendas, pero la valoración puede reflejar una opcionalidad similar a la de la tecnología si los inversores creen que la automatización mejora los diferenciales, los tiempos de tenencia y el coste por transacción.
La relación valor-ingresos puede ser engañosa, ya que los ingresos aumentan con la rotación de inventario. Los inversores suelen obtener más información de la utilidad bruta o la economía de contribución, junto con la rotación de inventario y el coste de financiación. El objetivo es vincular la valoración con la economía unitaria sostenible.
Sí. Opendoor emitió tres series de warrants con precios de ejercicio de $9, $13 y $17 y registró hasta 99.295.146 acciones para su emisión al momento del ejercicio. El impacto depende de cuántos warrants se ejerzan y a qué precio de las acciones.
El efectivo restringido suele reservarse en virtud de acuerdos vinculados a la financiación de inventarios, por lo que la empresa no puede utilizarlo libremente para sus operaciones diarias, el pago de deudas ni la recompra de acciones. En sus presentaciones del 30 de septiembre de 2025, Opendoor declaró 962 millones de dólares en efectivo y equivalentes de efectivo y 490 millones de dólares en efectivo restringido.
Debido a que el efectivo restringido no está totalmente disponible para el uso corporativo general, los inversores a menudo lo tratan como menos flexible que el efectivo regular cuando evalúan la liquidez y la valoración.
Las tasas hipotecarias influyen en la demanda de los compradores, el plazo de venta y la sensibilidad al precio. El PMMS de Freddie Mac mostró una tasa fija a 30 años cercana al 6,21 % a mediados de diciembre de 2025. Las fluctuaciones en las tasas pueden alterar rápidamente la liquidez de la vivienda y el riesgo del período de tenencia de Opendoor.
Sí, puede. En los primeros nueve meses de 2025, Opendoor registró un flujo de caja operativo de 979 millones de dólares, principalmente debido a una reducción de inventario de aproximadamente 1100 millones de dólares. Esto es diferente a generar efectivo mediante ganancias operativas recurrentes.
La valoración de acciones de Opendoor funciona mejor cuando se basa en la mecánica: número de acciones, dilución, composición de la liquidez y la economía de la financiación y la rotación del inventario. Con 771,5 millones de acciones en circulación reportadas al 30 de septiembre de 2025, incluso una dilución o emisión de acciones modesta puede cambiar sustancialmente los resultados de la valoración por acción.
Lo que en última instancia impulsa las acciones de OPEN es la confianza del mercado en que Opendoor puede escalar el volumen sin perder diferenciales y al mismo tiempo mantener contenidos los costos de tenencia y los costos de financiamiento.
Las tasas hipotecarias, la dirección del precio de la vivienda y la capacidad de financiamiento establecen las condiciones límite; la economía de las contribuciones y la disciplina del inventario deciden dónde se ubica Opendoor dentro de ellas.
Aviso legal: Este material es solo para fines informativos generales y no pretende ser (ni debe considerarse) asesoramiento financiero, de inversión ni de ningún otro tipo en el que se deba confiar. Ninguna opinión expresada en este material constituye una recomendación por parte de EBC o del autor sobre la idoneidad de una inversión, valor, transacción o estrategia de inversión en particular para una persona específica.
