เผยแพร่เมื่อ: 2026-06-15
BOI หรือสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน รับคำขอรับการส่งเสริมการลงทุนรวม 1.016 ล้านล้านบาท (ราว 31,800 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ) ในไตรมาสแรกของปี 2026 เพิ่มขึ้น 2.4 เท่าจากช่วงเดียวกันปีก่อน โดยกลุ่มดิจิทัลที่นำโดยดาต้าเซ็นเตอร์คิดเป็น 873,741 ล้านบาท หรือ 86% ของยอดรวมทั้งหมด ตัวเลขเพียงไตรมาสเดียวนี้สูงกว่ายอดอนุมัติดาต้าเซ็นเตอร์ตลอดทั้งปี 2025 ที่ 746,000 ล้านบาทแล้ว
บริษัทระดับโลกอย่าง TikTok/ByteDance (842,000 ล้านบาท ครอบคลุมกรุงเทพฯ สมุทรปราการ และฉะเชิงเทรา) Bridge Data Centres (24,600 ล้านบาท 134 เมกะวัตต์ในชลบุรี) GSA Data Center (1.2 พันล้านดอลลาร์ที่ WHA Eastern Seaboard 5 ระยอง) Skyline Data Center / DAMAC Group (46,900 ล้านบาท 200 เมกะวัตต์ ฉะเชิงเทรา) และ NTT Global Data Centers (โครงการ Bangkok 5 ซื้อที่ดินจาก AMATA) ต่างอยู่ระหว่างพัฒนาในพื้นที่ EEC แล้ว อย่างไรก็ดี เม็ดเงินเหล่านี้ยังไม่ถูกรับรู้เป็นรายได้ในงบการเงินของ WHA หรือ AMATA เลยแม้แต่บาทเดียว เพราะรายได้จะเกิดขึ้นจริงก็ต่อเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ซึ่งช้ากว่าการอนุมัติ BOI ราว 6-18 เดือนเสมอ
AMATA (SET: AMATA) รายงานกำไรสุทธิ Q1/2026 ที่ 1,424 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 52.25% จากปีก่อน ด้วยอัตรากำไรขั้นต้น 57.39% และยังมี Backlog (คำสั่งซื้อที่ดินที่ยังรอโอน) อีก 21,100 ล้านบาทรองรับรายได้ในอนาคต นักวิเคราะห์ 11 จาก 13 รายแนะนำ "ซื้อ" โดย Bualuang Securities คาดกำไรสุทธิทั้งปี 2026 ที่ 4,100 ล้านบาท สูงกว่าค่าเฉลี่ยตลาด 30% ที่ประเมินไว้ 3,150 ล้านบาท
การลงทุนในห่วงโซ่อุปทานเซมิคอนดักเตอร์ คือ "คลื่นที่ 3" ของ FDI ไทยที่ Bualuang Securities คาดว่าจะเริ่มปรากฏในข้อมูล BOI ช่วงครึ่งหลังปี 2026 Foxsemicon บริษัทในกลุ่ม Foxconn ลงทุน 10,500 ล้านบาทสร้างโรงงานในนิคมฯ ของ AMATA ที่ชลบุรีและระยองแล้ว ขณะที่รัฐบาลไทยตั้งเป้าดึงเม็ดเงินในอุตสาหกรรมเซมิคอนดักเตอร์รวม 500,000 ล้านบาทภายในปี 2029 โดยใช้พื้นที่ EEC เดิมที่ดาต้าเซ็นเตอร์กำลังเข้าไปตั้งอยู่
เมื่อวันที่ 29 เมษายน 2026 BOI ประกาศตัวเลขที่น่าจับตาที่สุดในรอบหลายปี คำขอรับการส่งเสริมการลงทุนในไตรมาสแรกสูงถึง 1.016 ล้านล้านบาทจาก 624 โครงการ และในจำนวนนั้น 873,741 ล้านบาท หรือ 86% ถูกใช้ไปกับดาต้าเซ็นเตอร์และบริการคลาวด์เพียงอย่างเดียว Narit Therdsteerasukdi เลขาธิการ BOI กล่าวว่า "AI กำลังขับเคลื่อนการลงทุนดาต้าเซ็นเตอร์ในระดับประวัติศาสตร์"
ดาต้าเซ็นเตอร์ คือศูนย์รวมเครื่องเซิร์ฟเวอร์ขนาดใหญ่ที่คอยรันทุกอย่างตั้งแต่ Google Maps ไปจนถึง AI อย่าง ChatGPT รวมถึงธุรกรรมทางการเงินและแพลตฟอร์มสตรีมมิงทั่วโลก ยิ่งโลกใช้ AI มากขึ้น ดาต้าเซ็นเตอร์ก็ต้องการพื้นที่ ไฟฟ้า และที่ดินมากขึ้นตาม และประเทศไทยกำลังกลายเป็นหนึ่งในจุดสร้างศูนย์เหล่านี้ที่เติบโตเร็วที่สุดในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้
สำหรับนักลงทุนในตลาดหุ้นไทย คำถามที่ควรถามคือ ใครได้รับประโยชน์โดยตรงจากกระแสนี้? คำตอบชี้ไปที่ผู้ประกอบการนิคมอุตสาหกรรมสองรายใน SET ที่เป็นเจ้าของที่ดินส่วนใหญ่ในพื้นที่ EEC (เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก) ซึ่งเป็นที่ที่ดาต้าเซ็นเตอร์เหล่านี้เลือกมาสร้าง นั่นคือ WHA Corporation (SET: WHA) และ AMATA Corporation (SET: AMATA)
ในปี 2024 BOI อนุมัติโครงการดาต้าเซ็นเตอร์รวม 98,539 ล้านบาท จากนั้นในปี 2025 ตัวเลขกระโดดขึ้นเป็น 746,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 658% ภายในปีเดียว แล้วพอถึงแค่ Q1 ปี 2026 ยอดคำขอใหม่ก็แซงหน้าทั้งปีก่อนไปแล้ว นี่ไม่ใช่การเติบโตแบบค่อยเป็นค่อยไป แต่เป็นการเปลี่ยนโครงสร้างอุตสาหกรรมอย่างรวดเร็ว
Maybank Securities อธิบายปรากฏการณ์นี้ว่าเป็น "คลื่นที่ 2" ของวงจร FDI ที่กำลังปรับโฉมความต้องการที่ดินใน EEC โดยมีคลื่นที่ 1 คือยานยนต์ EV และชิ้นส่วนยานยนต์ในช่วงปี 2022-2024 และคลื่นที่ 3 ซึ่งเป็นห่วงโซ่อุปทานเซมิคอนดักเตอร์ คาดว่าจะปรากฏชัดในช่วงครึ่งหลังปี 2026
ในด้านขนาด Maybank ประมาณว่าความจุดาต้าเซ็นเตอร์ไทยจะเพิ่มขึ้น 16 เท่าไปถึง 2.6 กิกะวัตต์ ขณะที่ Black & Veatch บริษัทวิศวกรรมระดับโลกประเมินโครงการในไปป์ไลน์ปัจจุบันที่ 2.87 กิกะวัตต์ โครงการเหล่านี้ล้วนต้องการที่ดินนิคมอุตสาหกรรมที่มีไฟฟ้า น้ำ และสาธารณูปโภคพร้อม ซึ่งนั่นคือสินทรัพย์หลักของ WHA และ AMATA
การอนุมัติจาก BOI คือก้าวแรก แต่สิ่งที่บอกอะไรได้มากกว่าคือข้อตกลงซื้อขายที่ดินที่เกิดขึ้นจริงแล้ว ณ เดือนมิถุนายน 2026 โครงการที่ผูกพันแล้วในพื้นที่ชลบุรีและระยองประกอบด้วยการลงทุนบางส่วนที่ใหญ่ที่สุดในประวัติศาสตร์ดาต้าเซ็นเตอร์เอเชียตะวันออกเฉียงใต้
TikTok ของ ByteDance ได้รับการอนุมัติโครงการมูลค่า 842,000 ล้านบาท ครอบคลุมกรุงเทพฯ สมุทรปราการ และฉะเชิงเทรา ส่วน NTT Global Data Centers ซื้อที่ดินจาก AMATA เพื่อสร้าง Bangkok 5 เพิ่มในคลัสเตอร์ BKK2, BKK3 และ BKK4 ที่มีอยู่แล้วบน EEC GSA Data Center ทุ่ม 1.2 พันล้านดอลลาร์โดยเลือก WHA Eastern Seaboard 5 ระยองเป็นสถานที่หลัก ขณะที่ DayOne ลงนาม MOU กับ AMATA เพื่อพัฒนา Chonburi Tech Park 2 ตั้งเป้าความจุไฟฟ้ารวม 1 กิกะวัตต์
| บริษัท | มูลค่าการลงทุน | ความจุ IT | ตำแหน่ง |
|---|---|---|---|
| TikTok/ByteDance | 24,619 ล้านบาท | 134 MW | Amata City ชลบุรี |
| GSA Data Center | 1.2 พันล้านดอลลาร์ | 120 MW | WHA Eastern Seaboard 5 ระยอง |
| DAMAC Digital | 26,700 ล้านบาท | 84 MW | นวนคร ปทุมธานี |
| Zenith Data Center | 1.7 พันล้านดอลลาร์ | 200 MW | นวนคร ปทุมธานี |
| True Internet DC (3 โครงการ) | 1.4 พันล้านดอลลาร์ | 223 MW | ชลบุรีและสมุทรปราการ |
| ZDATA/Vistas Technology | 9,900 ล้านบาท | 80 MW | Amata City ชลบุรี |
| KDDI Telehouse | 234 ล้านดอลลาร์ | 12 MW | กรุงเทพฯ |
สิ่งที่นักลงทุนต้องเข้าใจให้ชัดคือ เงินเหล่านี้ยังไม่ถูกรับรู้เป็นรายได้ในงบการเงินของ WHA หรือ AMATA แม้แต่บาทเดียว การอนุมัติ BOI ไม่ใช่การโอนเงินทันที แต่เป็นเพียงใบอนุญาตให้เริ่มกระบวนการ รายได้จะเกิดขึ้นจริงก็ต่อเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ซึ่ง Bualuang Securities และ Maybank ต่างประเมินว่าช้ากว่าการอนุมัติ BOI ราว 6-18 เดือน ดังนั้นตัวเลขทำลายสถิติของ Q1/2026 จึงจะทยอยปรากฏในงบการเงินของทั้งสองบริษัทเริ่มตั้งแต่ Q3/2026 เป็นต้นไปเป็นอย่างเร็ว
ผลประกอบการ Q1/2026 ของ AMATA ออกมาดีกว่าที่นักวิเคราะห์ส่วนใหญ่คาดการณ์ไว้ รายได้รวม 3,996 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 17.87% จากปีก่อน กำไรสุทธิ 1,424 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 52.25% โดยมีแรงขับหลักจากการโอนที่ดินในชลบุรี ระยอง และเวียดนามรวม 306.1 ไร่
ตัวเลขที่น่าสนใจกว่าตัวกำไรคืออัตรากำไรขั้นต้น (Gross Margin) ที่ทำได้ 57.39% เพิ่มขึ้นจาก 54.86% ปีก่อน การขยับขึ้นของมาร์จิ้นสะท้อนการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างลูกค้า ปัจจุบันผู้ซื้อที่ดินรายใหม่ในนิคมชลบุรีของ AMATA ส่วนใหญ่คือบริษัทดาต้าเซ็นเตอร์ที่ยินดีจ่ายราคาสูงกว่าผู้ผลิตแบบดั้งเดิม ดาต้าเซ็นเตอร์ขนาด 80-100 เมกะวัตต์ที่ต้องใช้ที่ดิน 60-100 ไร่ ให้ผลตอบแทนต่อธุรกรรมที่แตกต่างจากโรงงานผลิตชิ้นส่วนยานยนต์ขนาดใกล้เคียงอย่างมีนัยสำคัญ
Backlog หรือยอดสัญญาซื้อที่ดินที่ลงนามแล้วแต่ยังรอโอน ปัจจุบันอยู่ที่ 21,100 ล้านบาท เป้าหมายยอดขายที่ดินทั้งปีตั้งไว้ที่ 2,800 ไร่ แต่ Q1 โอนได้เพียง 306.1 ไร่ เท่ากับว่า Q3 และ Q4 ต้องรับน้ำหนักรายได้หลักของปีนี้ไว้ นักวิเคราะห์ 11 จาก 13 ราย แนะนำ "ซื้อ" ราคาเป้าหมายเฉลี่ย 22.46 บาท Pi Securities ตั้งเป้าสูงสุดที่ 30.00 บาท และ Bualuang Securities คาดกำไรสุทธิปี 2026 ที่ 4,100 ล้านบาท สูงกว่าค่าเฉลี่ยนักวิเคราะห์ 30% ที่ประเมินกันไว้ 3,150 ล้านบาท
WHA ต่างจาก AMATA ตรงที่โครงสร้างรายได้กว้างกว่ามาก บริษัทดำเนินธุรกิจใน 5 กลุ่ม ได้แก่ นิคมอุตสาหกรรม สาธารณูปโภค (ไฟฟ้าและน้ำผ่าน WHAUP) โลจิสติกส์ โครงสร้างพื้นฐานดิจิทัล และท่าเรือ WHA Eastern Seaboard โดยกว่า 37% ของรายได้รวมมาจากธุรกิจที่สร้างรายได้ต่อเนื่อง ทำให้บริษัทมีความเสถียรในไตรมาสที่ยอดโอนที่ดินชะลอตัว
WHA ตั้งงบลงทุนปี 2026 ที่ 15,000-16,000 ล้านบาท โดยกว่า 9,000 ล้านบาทมุ่งพัฒนานิคมอุตสาหกรรม การที่ GSA Data Center เลือก WHA Eastern Seaboard 5 ระยองสำหรับโครงการมูลค่า 1.2 พันล้านดอลลาร์และความจุ 120 เมกะวัตต์ถือเป็นการลงทุนดาต้าเซ็นเตอร์ขนาดใหญ่ที่สุดในพื้นที่ WHA ในประวัติศาสตร์ STT GDC จากสิงคโปร์ประเมินว่าความต้องการไฟฟ้าสีเขียวสำหรับดาต้าเซ็นเตอร์ในไทยอาจแตะ 1 กิกะวัตต์ภายใน 1-2 ปี ซึ่งวิ่งผ่านธุรกิจสาธารณูปโภคของ WHA โดยตรง
ณ ราคาหุ้นปัจจุบัน Maybank ชี้ว่าตลาดกำลังสะท้อนยอดขายที่ดินล่วงหน้าของ WHA เพียง 1,100-1,500 ไร่ต่อปี ขณะที่ตัวเองคาดการณ์ว่าน่าจะทำได้กว่า 4,000 ไร่ในปี 2026-2027 ช่องว่างระหว่างสิ่งที่ราคาหุ้นสะท้อนอยู่กับสิ่งที่ไปป์ไลน์ BOI น่าจะส่งมอบจริง คือเหตุผลหลักของคำแนะนำ "ซื้อ" จาก Maybank
เดือนธันวาคม 2024 BOI อนุมัติการลงทุน 10,500 ล้านบาทของ UNIQUE Integrated Technology บริษัทในเครือ Foxsemicon ซึ่งอยู่ในกลุ่ม Foxconn เพื่อสร้างโรงงาน 2 แห่งในนิคมฯ ของ AMATA ที่ชลบุรีและระยอง โรงงานเหล่านี้จะผลิตชิ้นส่วนความแม่นยำสูงสำหรับเครื่องจักรผลิตชิปเซมิคอนดักเตอร์ ซึ่ง BOI ระบุว่าเป็นการผลิตอุปกรณ์ระดับ high-tech สำหรับอุตสาหกรรมเซมิคอนดักเตอร์ในระดับขนาดใหญ่ครั้งแรกของไทย
คณะกรรมการนโยบายเซมิคอนดักเตอร์และอิเล็กทรอนิกส์ขั้นสูงแห่งชาติ ที่มีนายกรัฐมนตรีแพทองธาร ชินวัตรเป็นประธาน ได้อนุมัติกรอบยุทธศาสตร์เซมิคอนดักเตอร์แห่งชาติ ตั้งเป้าดึงเม็ดเงินในอุตสาหกรรมนี้รวม 500,000 ล้านบาทภายในปี 2029 โดย BOI ระบุ 5 กลุ่มผลิตภัณฑ์ที่ไทยมีจุดแข็งชัดเจน ได้แก่ Power, Sensor, Photonics, Analog และ Discrete Semiconductors ซึ่งล้วนเชื่อมโยงกับอุตสาหกรรมลูกค้าหลักใน EEC
Bualuang Securities คาดว่าคลื่นที่ 3 นี้จะเริ่มปรากฏในข้อมูล BOI ช่วงครึ่งหลังปี 2026 และจะทยอยแปลงเป็นการโอนที่ดินให้ AMATA และ WHA ตลอดปี 2027 โรงงานเซมิคอนดักเตอร์ต้องการที่ดินนิคมระดับมาตรฐาน EEC ที่ตำแหน่งเดิมที่ดาต้าเซ็นเตอร์กำลังผลักดันราคาสู่ระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์ นี่คือเหตุผลว่าทำไม Bualuang จึงประมาณการกำไรสุทธิ AMATA ทั้งปี 2026 ไว้ที่ 4,100 ล้านบาท สูงกว่าค่าเฉลี่ยตลาดถึง 30%
ความเสี่ยงที่มองเห็นได้ชัดที่สุดคือการกระจุกตัวของรายได้ใน Q3 และ Q4 AMATA โอนที่ดินได้เพียง 306.1 ไร่ใน Q1 จากเป้าทั้งปีที่ 2,800 ไร่ นอกจากนี้ นักลงทุนบางรายจากจีนยังอยู่ระหว่างรอการอนุมัติจากบริษัทแม่สำหรับการลงทุนโดยตรงในต่างประเทศ ซึ่งทำให้บางโครงการที่ควรโอนใน Q1 ต้องเลื่อนออกไปก่อน
สถานการณ์ด้านภาษีนำเข้าของสหรัฐฯ ดีขึ้นแต่ยังไม่มีข้อสรุปชัดเจน ไทยอยู่ภายใต้กรอบข้อตกลงที่คงอัตราภาษีที่ 19% พร้อมยกเว้นสินค้าบางรายการ ซึ่งยังน่าสนใจกว่าหลายประเทศในภูมิภาคที่เผชิญอัตราสูงกว่า กระแส China+1 ที่ผลักดันให้บริษัทกระจายฐานผลิตออกจากจีนยังคงส่งคำถามซื้อที่ดินมาที่ทั้ง WHA และ AMATA อย่างต่อเนื่อง
ด้านโครงสร้างพื้นฐานไฟฟ้า ไทยมีกำลังสำรองพลังงานสูงกว่า 25% ดังนั้นการผลิตไฟฟ้าไม่ใช่ปัญหาหลัก แต่ Black & Veatch ชี้ว่าระบบสายส่งและจำหน่ายคือข้อจำกัดที่แท้จริง โดยเรียกมันว่า "megawatt gap" ระหว่างแหล่งผลิตกับดาต้าเซ็นเตอร์ที่ต้องการ คณะกรรมการนโยบายพลังงานแห่งชาติได้อนุมัติโครงการ Direct PPA ขนาด 2 กิกะวัตต์สำหรับดาต้าเซ็นเตอร์ ซึ่งเป็นกลไกหลักในการปิดช่องว่างนี้ภายใน 2 ปี
เม็ดเงิน 1 ล้านล้านบาทที่ปรากฏในข้อมูล BOI Q1/2026 จะยังไม่ถูกรับรู้เป็นรายได้ในงบการเงินของ WHA หรือ AMATA จนกว่าจะถึง Q3/2026 เป็นอย่างเร็ว และส่วนใหญ่จะทยอยรับรู้ตลอดปี 2027 นักลงทุนที่รอดูรายได้ขึ้นในงบก่อนตัดสินใจ กำลังอ่านข้อมูลที่ช้ากว่าความเป็นจริง สัญญาณที่ควรติดตามจริงๆ คือข้อมูล BOI สัญญาซื้อขายที่ดินที่ลงนามแล้ว ไปป์ไลน์ FastPass และยุทธศาสตร์เซมิคอนดักเตอร์ของรัฐบาล ไม่ใช่ตัวเลขกำไรรายไตรมาส
ตัวเลขยอดขายที่ดิน Q2/2026 ที่จะประกาศในกลางปีนี้คือการทดสอบสำคัญ Maybank คาดยอดขายที่ดินรวมของกลุ่มนิคมฯ ทั้งสองบริษัทต้องทำได้กว่า 4,000 ไร่ตลอดปีเพื่อให้โมเดลมองโลกในแง่ดีเป็นจริง และหาก BOI เริ่มเห็นคำขอในกลุ่มเซมิคอนดักเตอร์ชัดขึ้นในครึ่งปีหลังตามที่ Bualuang ประเมินไว้ วงจรการปรับประมาณการกำไรของทั้งสองบริษัทก็ยังมีขาขึ้นอีกมาก นอกเหนือจากกระแสดาต้าเซ็นเตอร์เพียงอย่างเดียว
สำหรับภาพรวมของไทยในฐานะฮับดาต้าเซ็นเตอร์อาเซียน รวมถึงแรงขับเคลื่อนเชิงนโยบาย BOI และมุมมองเชิงมหภาคเบื้องหลัง สามารถอ่านเพิ่มเติมได้ที่ ไทยต้องการเป็นเมืองหลวงดาต้าเซ็นเตอร์อาเซียน และเงินกำลังเคลื่อนตัวแล้ว
บทความนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อการให้ข้อมูลเท่านั้น ไม่ถือเป็นคำแนะนำการลงทุน นักลงทุนควรศึกษาข้อมูลและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญก่อนตัดสินใจลงทุนในทุกกรณี
