เผยแพร่เมื่อ: 2023-10-06
อัปเดตเมื่อ: 2026-05-15
โครงสร้างดังกล่าวยังคงมีความสำคัญในปี 2026 เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยจำนองยังคงสูง การรีไฟแนนซ์มีข้อจำกัด และนักลงทุนรายได้คงที่กำลังให้ความสนใจอย่างใกล้ชิดกับระยะเวลาครบกำหนด ผลตอบแทน และความเสี่ยงเครดิตที่อยู่อาศัยอีกครั้ง
MBS ย่อมาจาก Mortgage-Backed Security หรือหลักทรัพย์ค้ำประกันด้วยสินเชื่อจำนอง มักเรียกว่าพันธบัตรค้ำประกันด้วยสินเชื่อจำนองเช่นกัน เนื่องจากกระแสเงินสดของมันมาจากกลุ่มสินเชื่อจำนอง
แนวคิดพื้นฐานนั้นง่าย ผู้ให้กู้ออกสินเชื่อจำนองให้กับผู้ซื้อบ้าน สินเชื่อจำนองเหล่านั้นถูกรวมกลุ่มและแปลงเป็นหลักทรัพย์ นักลงทุนซื้อหลักทรัพย์และได้รับการชำระเงินที่เชื่อมโยงกับเงินต้นและดอกเบี้ยที่ผู้กู้ชำระ
สิ่งนี้ทำให้ธนาคารและผู้ให้กู้จำนองมีสภาพคล่องมากขึ้น แทนที่จะถือครองสินเชื่อจำนองแต่ละรายการเป็นเวลา 15 หรือ 30 ปี พวกเขาสามารถขายสินเชื่อเข้าสู่ตลาดการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ และใช้เงินที่ได้เพื่อออกสินเชื่อใหม่ ในทางกลับกัน นักลงทุนได้รับการสัมผัสกระแสเงินสดจำนองโดยไม่ต้องเป็นเจ้าของอสังหาโดยตรงหรือออกสินเชื่อบ้าน
พันธบัตร MBS ได้รับการพัฒนาขึ้นในสหรัฐอเมริกาเพื่อขยายการระดมทุนจำนองและสนับสนุนเครดิตที่อยู่อาศัย เมื่อเวลาผ่านไป พวกเขากลายเป็นส่วนสำคัญของตลาดรายได้คงที่โลก
หลักการทำงานของพันธบัตร MBS สามารถเข้าใจได้ผ่านหกขั้นตอน
1、การกำเนิดสินเชื่อจำนอง
กระบวนการเริ่มต้นเมื่อผู้กู้ขอสินเชื่อจำนองเพื่อซื้อหรือรีไฟแนนซ์ที่อยู่อาศัย สินเชื่อจำนองประกอบด้วยจำนวนเงินต้น อัตราดอกเบี้ย ตารางการชำระหนี้ วันครบกำหนดสินเชื่อ และสิทธิ์ค้ำประกันเหนือทรัพย์สิน
ในสหรัฐอเมริกา สินเชื่อจำนองจำนวนมากเป็นสินเชื่ออัตราดอกเบี้ยคงที่ หมายความว่าผู้กู้ชำระเงินรายเดือนเป็นประจำเป็นเวลานาน โดยปกติคือ 15 หรือ 30 ปี
2、การรวมกลุ่มสินเชื่อ
สถาบันการเงินรวมสินเชื่อจำนองจำนวนมากเข้าเป็นกลุ่มเดียว สินเชื่อเหล่านี้อาจมาจากผู้กู้ ภูมิภาค ประเภททรัพย์สิน และขนาดสินเชื่อที่แตกต่างกัน
การรวมกลุ่มช่วยลดการพึ่งพาผู้กู้รายเดียว หากครัวเรือนหนึ่งขาดการชำระเงิน ผลกระทบต่อกลุ่มสินเชื่อโดยรวมจะมีข้อจำกัด อย่างไรก็ตาม การรวมกลุ่มไม่ได้กำจัดความเสี่ยงทั้งหมด พันธบัตร MBS ยังคงได้รับผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ย พฤติกรรมผู้กู้ สภาพตลาดที่อยู่อาศัย และคุณภาพเครดิต
3、การแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์
กลุ่มสินเชื่อจำนองถูกแปลงเป็นหลักทรัพย์ นักลงทุนที่ซื้อ MBS จะได้รับสิทธิ์ในกระแสเงินสดที่เกิดจากสินเชื่อจำนองพื้นฐาน
ในโครงสร้างแบบส่งผ่านง่าย การชำระเงินจากเจ้าของบ้านจะไหลจากผู้กู้ไปยังผู้ให้บริการชำระหนี้ จากนั้นไปยังนักลงทุนหลังจากหักค่าธรรมเนียม โครงสร้างที่ซับซ้อนมากขึ้น เช่น พันธสัญญาค้ำประกันจำนอง แบ่งกระแสเงินสดออกเป็นชั้นส่วนต่างๆ ที่มีวันครบกำหนดและระดับความเสี่ยงแตกต่างกัน
4、การแจกจ่ายการชำระเงิน
นักลงทุนได้รับรายได้รายเดือนจากการชำระเงินจำนอง การชำระเงินเหล่านี้รวมถึงดอกเบี้ยตามกำหนด เงินต้นตามกำหนด และบางครั้งการชำระเงินต้นล่วงหน้า
นี่คือจุดที่พันธบัตร MBS แตกต่างจากพันธบัตรทั่วไป พันธบัตรแบบดั้งเดิมมักจ่ายดอกเบี้ยคงที่จนครบกำหนด ส่วน MBS มีกระแสเงินสดที่สามารถเปลี่ยนแปลงได้หากเจ้าของบ้านรีไฟแนนซ์ ขายบ้าน หรือชำระสินเชื่อล่วงหน้า
5、การแบ่งปันความเสี่ยง
พันธบัตร MBS แจกจ่ายการสัมผัสจำนองให้กับนักลงทุนจำนวนมาก MBS หน่วยงานได้รับการสนับสนุนหรือค้ำประกันโดย Fannie Mae, Freddie Mac หรือ Ginnie Mae สิ่งนี้ช่วยลดความเสี่ยงเครดิตสำหรับนักลงทุน แม้ว่าโครงสร้างการค้ำประกันจะไม่เหมือนกัน
หลักทรัพย์ Ginnie Mae ได้รับการรับรองความไว้วางใจและเครดิตเต็มที่จากรัฐบาลสหรัฐอเมริกา Fannie Mae และ Freddie Mac เป็นองค์กรที่รัฐบาลสนับสนุน ดังนั้นการค้ำประกันของพวกเขาได้รับความไว้วางใจอย่างกว้างขวาง แต่ไม่เหมือนภาระหนี้พันธบัตรรัฐบาลสหรัฐโดยตรง
6、การซื้อขายในตลาดรอง
หลังจากออกจำหน่าย พันธบัตร MBS สามารถซื้อขายในตลาดรองได้ สิ่งนี้ทำให้ธนาคาร ผู้จัดการสินทรัพย์ บริษัทประกัน กองทุนบำเหน็จ กองทุนเฮดจ์ และนักลงทุนโลกสามารถปรับการสัมผัสการลงทุนได้
ตลาด MBS ยังคงมีสภาพคล่องสูง จนถึงเดือนเมษายน 2026 การออกจำหน่าย MBS ของสหรัฐอเมริกามีมูลค่า 727.4 พันล้านดอลลาร์ เพิ่มขึ้น 30.8% เทียบปีก่อน ปริมาณการซื้อขายเฉลี่ยรายวันของ MBS หน่วยงานสูงถึง 395.8 พันล้านดอลลาร์ เพิ่มขึ้น 10.4% เทียบปีก่อน
พันธบัตร MBS ถูกออกจำหน่ายเพื่อปรับปรุงประสิทธิภาพตลาดจำนอง หากไม่มีการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ ผู้ให้กู้จำเป็นต้องเก็บสินเชื่อจำนองระยะยาวไว้ในงบดุลของตัวเองมากขึ้น สิ่งนี้จะจำกัดความสามารถในการออกสินเชื่อใหม่
พันธบัตร MBS มีวัตถุประสงค์หลักห้าประการ:
เพิ่มการระดมทุนจำนอง: เงินทุนจากนักลงทุนไหลเข้าสู่ระบบการเงินที่อยู่อาศัย
ปรับปรุงสภาพคล่องของผู้ให้กู้: ธนาคารสามารถขายสินทรัพย์จำนองและออกสินเชื่อเพิ่มได้
แจกจ่ายความเสี่ยง: การสัมผัสจำนองย้ายจากผู้ให้กู้รายเดียวไปสู่ตลาดเงินทุนที่กว้างขึ้น
สนับสนุนการเป็นเจ้าของบ้าน: ตลาดการระดมทุนที่ลึกซึ้งสามารถปรับปรุงความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อจำนอง
สร้างผลิตภัณฑ์รายได้คงที่: นักลงทุนได้รับรายได้ที่เชื่อมโยงกับการชำระเงินสินเชื่อจำนองที่อยู่อาศัย
รูปแบบนี้พบบ่อยในตลาดสหรัฐอเมริกา ผู้ให้กู้เดิมขายสินทรัพย์จำนองให้กับหน่วยงานวัตถุประสงค์พิเศษ (SPV) SPV ถือครองสินเชื่อและออกหลักทรัพย์ที่ค้ำประกันด้วยกระแสเงินสดจำนอง
ผู้ให้กู้ยังคงผูกพันอย่างใกล้ชิดกับสินทรัพย์ ซึ่งอาจสร้างความมั่นใจเพิ่มเติมให้กับนักลงทุน อย่างไรก็ตาม ยังหมายความว่าสถาบันยังคงมีการสัมผัสงบดุลโดยตรงมากขึ้น
รูปแบบนี้ใช้บริษัทย่อยหรือหน่วยงานในเครือเพื่อถือครองสินทรัพย์จำนองและออกหลักทรัพย์ บริษัทย่อยอาจซื้อสินเชื่อจากบริษัทแม่หรือจากผู้กำเนิดสินเชื่ออื่น
แนวทางนี้อยู่ระหว่างสองรูปแบบแรก ความแข็งแกร่งของโครงสร้างขึ้นอยู่กับกฎการโอนสินทรัพย์ การคุ้มครองทางกฎหมาย และความโปร่งใส
จุดแยกแยะสำคัญคือระหว่าง MBS หน่วยงานและ MBS ไม่ใช่หน่วยงาน
MBS หน่วยงานถูกออกจำหน่ายหรือค้ำประกันผ่าน Fannie Mae, Freddie Mac หรือ Ginnie Mae พวกเขาครอบครองตลาดสหรัฐอเมริกา เนื่องจากนักลงทุนให้คุณค่าแก่สภาพคล่อง มาตรฐานเดียวกัน และกรอบการค้ำประกันของพวกเขา
MBS ไม่ใช่หน่วยงานถูกออกจำหน่ายโดยสถาบันเอกชนโดยไม่มีการค้ำประกันจากหน่วยงานเดียวกัน อาจให้ผลตอบแทนที่สูงกว่า แต่มีความเสี่ยงเครดิตมากขึ้น นักลงทุนจำเป็นต้องตรวจสอบคุณภาพผู้กู้ อัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าทรัพย์สิน มูลค่าที่อยู่อาศัย มาตรฐานเอกสาร และโครงสร้างธุรกรรม
ความแตกต่างนี้มีความสำคัญอย่างยิ่ง ไม่ใช่พันธบัตร MBS ทุกรายการมีความเสี่ยงเท่ากัน หลักทรัพย์ส่งผ่านหน่วยงานที่มีสภาพคล่องสูง มีความแตกต่างมากจากธุรกรรมจำนองฉลากเอกชนที่ค้ำประกันด้วยผู้กู้ที่อ่อนแอกว่าหรือหลักประกันที่มีความโปร่งใสน้อยกว่า
พันธบัตร MBS สามารถให้รายได้ การกระจายความเสี่ยง และการเข้าถึงกระแสเงินสดที่เชื่อมโยงกับที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ตาม ความเสี่ยงของพวกเขามีความซับซ้อนมากกว่าพันธบัตรทั่วไปจำนวนมาก
เมื่ออัตราดอกเบี้ยลดลง เจ้าของบ้านมักรีไฟแนนซ์ สิ่งนี้ทำให้เงินต้นกลับคืนสู่นักลงทุนเร็วกว่าที่คาดการณ์ สร้างความเสี่ยงการชำระเงินล่วงหน้า จากนั้นนักลงทุนอาจจำเป็นต้องลงทุนใหม่ด้วยผลตอบแทนที่ต่ำกว่า
เมื่ออัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น เจ้าของบ้านมักยังคงสินเชื่อจำนองอัตราดอกเบี้ยต่ำเดิมไว้ สิ่งนี้ทำให้การชำระหนี้ช้าลงและยืดอายุของหลักทรัพย์ สร้างความเสี่ยงการยืดระยะเวลา ในปี 2026 สิ่งนี้ยังคงมีความสำคัญ เนื่องจากเจ้าของบ้านจำนวนมากยังคงถือครองสินเชื่อจำนองที่ออกเมื่ออัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าระดับตลาดปัจจุบันมาก
ความเสี่ยงเครดิตก็มีความสำคัญเช่นกัน การค้ำประกันจากหน่วยงานช่วยลดการสัมผัสการผิดนัดชำระหนี้ แต่ MBS ไม่ใช่หน่วยงานขึ้นอยู่โดยตรงมากขึ้นกับความแข็งแกร่งของผู้กู้ ราคาที่อยู่อาศัย และคุณภาพการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อ
พันธบัตร MBS มีบทบาทสำคัญในวิกฤตการเงินปี 2008 แต่การแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์เองไม่ใช่ปัญหาเพียงอย่างเดียว
ปัญหาที่ลึกซึ้งกว่าคือมาตรฐานการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อที่อ่อนแอ อัตราหนี้สูงเกินจริง อันดับเครดิตที่ถูกขยายโฆษณา โครงสร้างธุรกรรมที่ซับซ้อน และการสัมผัสอย่างมากกับผู้กู้ชั้นรอง เมื่อราคาที่อยู่อาศัยลดลงและอัตราการผิดนัดชำระหนี้เพิ่มขึ้น MBS ฉลากเอกชนจำนวนมากสูญเสียมูลค่าอย่างรวดเร็ว สถาบันการเงินที่ถือครองหรือให้เงินทุนแก่หลักทรัพย์เหล่านั้นเผชิญกับความสูญเสียอย่างรุนแรง
บทเรียนยังคงเกี่ยวข้อง พันธบัตร MBS สามารถปรับปรุงการเงินที่อยู่อาศัยได้เมื่อสินเชื่อมีคุณภาพดี โครงสร้างมีความโปร่งใส และนักลงทุนเข้าใจความเสี่ยง พวกเขาจะกลายเป็นสิ่งอันตรายเมื่อคุณภาพเครดิตไม่ดี และความซับซ้อนซ่อนการสัมผัสที่แท้จริง
MBS หน่วยงานถูกออกจำหน่ายหรือค้ำประกันโดยองค์กร เช่น Fannie Mae, Freddie Mac หรือ Ginnie Mae ซึ่งช่วยลดความเสี่ยงเครดิตสำหรับนักลงทุน MBS ไม่ใช่หน่วยงานถูกออกจำหน่ายในรูปแบบเอกชนโดยไม่มีการค้ำประกันจากรัฐบาล หมายความว่านักลงทุนเผชิญกับการสัมผัสมากขึ้นต่อการผิดนัดชำระหนี้ของผู้กู้และความอ่อนแอของตลาดที่อยู่อาศัย
อัตราดอกเบี้ยส่งผลโดยตรงต่อกิจกรรมรีไฟแนนซ์จำนองและพฤติกรรมการชำระหนี้ เมื่ออัตราดอกเบี้ยลดลง เจ้าของบ้านอาจรีไฟแนนซ์ล่วงหน้า ทำให้ความเสี่ยงการชำระเงินล่วงหน้าสูงขึ้น เมื่ออัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น การชำระหนี้ช้าลงและระยะเวลาของพันธบัตรยืดออก ทำให้กระแสเงินสด MBS คาดการณ์ได้ยากกว่าหลักทรัพย์รายได้คงที่แบบดั้งเดิม
เสน่ห์ของพวกเขามาจากขนาดการตลาด สภาพคล่อง และการสัมผัสจำนองที่กระจายความเสี่ยง ความเสี่ยงมาจากอัตราดอกเบี้ยที่เปลี่ยนแปลง พฤติกรรมการชำระหนี้ของผู้กู้ โครงสร้างการค้ำประกัน สภาพตลาดที่อยู่อาศัย และคุณภาพเครดิต
