Đăng vào: 2026-03-26
Novaland đang trở thành tâm điểm chú ý sau khi báo cáo kiểm toán 2025 cho thấy NVL ghi nhận doanh thu hợp nhất 6.966 tỉ đồng và lợi nhuận sau thuế 1.861 tỉ đồng, đảo chiều rõ rệt so với khoản lỗ 4.394 tỉ đồng của năm 2024. Đây là một trường hợp điển hình khi Novaland, NVL, báo cáo kiểm toán 2025, lợi nhuận 1.861 tỉ đồng và lợi nhuận chuyển từ lỗ sang lãi đều xuất hiện ngay trong bức tranh tài chính cốt lõi.
Điểm quan trọng là mức lãi này không đến từ một cú bứt tốc đồng đều của hoạt động kinh doanh, mà chủ yếu đến từ hoàn nhập dự phòng quy mô lớn liên quan đến nghĩa vụ đất đai tại dự án Lakeview City. Điều đó giúp thị trường có thêm lý do để đẩy cổ phiếu NVL tăng trần trong nhiều phiên, nhưng cũng buộc nhà đầu tư phải tách bạch giữa lợi nhuận kế toán và sức khỏe dòng tiền thực tế.
Doanh thu hợp nhất năm 2025 của Novaland đạt 6.966 tỉ đồng; lợi nhuận sau thuế đạt 1.861 tỉ đồng, trong khi năm 2024 lỗ 4.394 tỉ đồng.
Động lực lớn nhất của lợi nhuận chuyển từ lỗ sang lãi là hoàn nhập 7.939 tỉ đồng liên quan tiền thuê đất, tiền sử dụng đất và chi phí phạt chậm nộp thuế.
Riêng Lakeview City đóng góp hơn 1.014 tỉ đồng hoàn nhập sau khi thời điểm xác định giá đất được điều chỉnh từ tháng 4-2017 về tháng 11-2008.
Kiểm toán vẫn nêu vấn đề cần nhấn mạnh về nghi ngờ khả năng hoạt động liên tục, với dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh âm 6.145 tỉ đồng và các nghĩa vụ đến hạn liên quan khoản vay, trái phiếu.
Tại ngày 31/12/2025, dư nợ gốc vay và dư nợ gốc trái phiếu của Novaland ở mức 67.391 tỉ đồng.
Novaland đã đạt một số thỏa thuận tái cấu trúc ban đầu với chủ nợ và trái chủ cho tổng số tiền 12.761 tỉ đồng.
Kế hoạch thanh lý 16 tài sản có tổng giá trị khoảng 18.541 tỉ đồng đã được kích hoạt; doanh nghiệp đã thu về 2.441 tỉ đồng từ 1 tài sản, ký hợp đồng nguyên tắc bán 4 tài sản trị giá 3.931 tỉ đồng, và đang hoàn tất thủ tục chuyển nhượng 5 tài sản trị giá 10.343 tỉ đồng.
Các ngân hàng đã phê duyệt hạn mức tín dụng 19.690 tỉ đồng, trong đó 6.002 tỉ đồng đã giải ngân; đồng thời các cổ đông lớn cam kết hỗ trợ tài chính để duy trì hoạt động ít nhất 12 tháng.
Nếu bóc tách cấu phần lợi nhuận, phần lớn cú đảo chiều của NVL đến từ hoàn nhập dự phòng Lakeview City chứ không phải từ một pha tăng tốc mạnh của doanh thu cốt lõi. Novaland cho biết lợi nhuận năm 2025 tăng thêm 7.939 tỉ đồng so với cùng kỳ chủ yếu nhờ hoàn nhập các khoản đã trích lập nghĩa vụ tiền thuê đất, tiền sử dụng đất đưa vào giá vốn hàng bán và hoàn nhập chi phí phạt chậm nộp thuế vào thu nhập khác.
Chi tiết then chốt nằm ở việc thời điểm xác định giá đất cho dự án Lakeview City được điều chỉnh từ tháng 4-2017 sang tháng 11-2008. Sự thay đổi này giúp Novaland hoàn nhập hơn 1.014 tỉ đồng tại dự án, qua đó giảm đáng kể áp lực nghĩa vụ nộp ngân sách so với giả định cũ. Đây là yếu tố đã làm thay đổi hẳn cách thị trường nhìn vào các số liệu trên báo cáo kiểm toán 2025 của NVL.
Tuy nhiên, chất lượng lợi nhuận cần được nhìn thận trọng hơn. Cùng lúc với khoản hoàn nhập lớn, lợi nhuận từ hoạt động tài chính trong năm lại giảm 1.715 tỉ đồng. Nói cách khác, lợi nhuận 1.861 tỉ đồng là một bước ngoặt kế toán quan trọng, nhưng chưa đủ để khẳng định Novaland đã hoàn tất quá trình chữa lành cấu trúc tài chính.
Báo cáo kiểm toán 2025 của NVL không bị đưa ý kiến ngoại trừ, nhưng kiểm toán vẫn nhấn mạnh rủi ro liên quan giả định hoạt động liên tục. Cụ thể, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh năm 2025 âm 6.145 tỉ đồng, năm trước âm 5.971 tỉ đồng, trong khi Novaland chưa thực hiện một số nghĩa vụ nợ ngắn hạn đến hạn trả liên quan đến khoản vay, trái phiếu và các khoản phải trả khác.
Đây là khác biệt mà nhà đầu tư cần đặc biệt chú ý. Lợi nhuận chuyển từ lỗ sang lãi có thể làm tâm lý thị trường cải thiện nhanh, nhưng dòng tiền âm và trái phiếu đến hạn mới là thước đo về khả năng vận hành liên tục. Đó cũng là lý do cụm từ nghi ngờ khả năng hoạt động liên tục, dòng tiền âm và trái phiếu vẫn cần được đặt song song với con số lợi nhuận 1.861 tỉ đồng.
Tại cuối năm 2025, Novaland ghi nhận tổng dư nợ gốc vay và dư nợ gốc trái phiếu 67.391 tỉ đồng, cao hơn mức 61.566 tỉ đồng một năm trước đó. Trong bối cảnh này, tương tự như chiến lược huy động vốn của các doanh nghiệp hạ tầng lớn như CII trong năm 2026, phần trọng tâm của NVL không còn nằm ở báo lãi hay báo lỗ đơn thuần, mà phụ thuộc hoàn toàn vào tốc độ tái cấu trúc nợ và chuyển đổi tài sản thành tiền thực tế.
Novaland cho biết đã đàm phán thành công bước đầu với chủ nợ và trái chủ cho 12.761 tỉ đồng. Song song, doanh nghiệp lên kế hoạch thanh lý 16 tài sản trị giá 18.541 tỉ đồng, trong đó đã bán xong 1 tài sản thu về 2.441 tỉ đồng, ký hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng 4 tài sản gần 3.931 tỉ đồng và đang hoàn tất thủ tục cho 5 tài sản tổng giá trị 10.343 tỉ đồng. Đây là các mốc tiến độ thực sự đáng theo dõi vì chúng đóng vai trò quyết định thanh khoản thực tế, chứ không chỉ quyết định hình ảnh báo cáo tài chính.
Một điểm tựa thanh khoản khác đến từ tín dụng ngân hàng và cam kết hỗ trợ. Các ngân hàng đã phê duyệt hạn mức tín dụng 19.690 tỉ đồng, trong đó hơn 6.000 tỉ đồng đã giải ngân. Đồng thời, các cổ đông lớn cam kết hỗ trợ tài chính để Novaland có đủ nguồn lực duy trì hoạt động ít nhất 12 tháng. Nếu các giả định này được thực thi đúng tiến độ, áp lực ngắn hạn của NVL sẽ giảm đáng kể. Nếu không, rủi ro tái cấp vốn vẫn còn nguyên.
Sau nhịp thông tin tích cực, cổ phiếu NVL tăng hơn 30% từ đầu tháng 3, có thời điểm ghi nhận nhiều phiên tăng trần liên tiếp và giao dịch quanh 13.650 đồng/cp. Đáng chú ý, đà bứt phá của cổ phiếu này diễn ra ngay cả khi VN-Index đang phải chịu áp lực lớn từ mặt bằng lãi suất và những thử thách trong nhịp hồi phục do khối ngoại liên tục bán ròng. Thị trường rõ ràng đang phản ứng với hai tín hiệu: lợi nhuận chuyển từ lỗ sang lãi và khả năng tái cấu trúc nợ có tiến triển thực chất hơn trước.
Dù vậy, nhà đầu tư nên phân biệt giữa phản ứng giá và xác nhận nền tảng. Một cổ phiếu có thể tăng trần mạnh nhờ kỳ vọng, nhưng định giá bền vững chỉ hình thành khi nghĩa vụ nợ, dòng tiền âm và tiến độ pháp lý được cải thiện đều đặn. Thực tế, ngay trong giai đoạn cổ phiếu đi lên, NovaGroup vẫn bị bán giải chấp bắt buộc 31.069 cổ phiếu NVL trong phiên 20/3, cho thấy áp lực đòn bẩy và tài sản bảo đảm trong hệ sinh thái vẫn chưa hoàn toàn biến mất.
Một diễn biến khác liên quan tới NVL là lô trái phiếu NVLH2224006 quy mô 1.500 tỉ đồng bị PSI thông báo sự kiện vi phạm kiêm mua lại bắt buộc. Theo thông báo này, tổng số tiền gốc và lãi Novaland phải thanh toán là hơn 1.718 tỉ đồng, nhưng đến ngày 18/3/2026 doanh nghiệp mới thanh toán được hơn 16,2 tỉ đồng.
Sự kiện này cho thấy bức tranh trái phiếu của Novaland vẫn còn sức ép hiện hữu. Vì vậy, dù cổ phiếu NVL tăng trần đã tạo cảm giác hưng phấn, nhà đầu tư vẫn cần xem từng đợt xử lý nợ và từng thương vụ bán tài sản như các phép thử bắt buộc của quá trình hồi phục.
Bên cạnh cơ hội từ NVL, nhà đầu tư cũng có thể cân nhắc giao dịch chỉ số quốc tế tại EBC như một hướng đa dạng hóa danh mục. EBC cung cấp sản phẩm giao dịch chỉ số trên các benchmark lớn như Dow Jones, S&P 500 và Nasdaq 100, cho phép mở rộng tiếp xúc với thị trường toàn cầu thay vì tập trung toàn bộ rủi ro vào một cổ phiếu đơn lẻ. Đặc biệt trong bối cảnh hiện nay, việc theo dõi các yếu tố vĩ mô như nguy cơ lạm phát đình trệ và tác động đến đợt bán tháo của S&P 500 sẽ giúp nhà đầu tư xây dựng chiến lược phòng ngừa rủi ro hiệu quả hơn. Nhà đầu tư muốn mở rộng cơ hội có thể tìm hiểu thêm và mở tài khoản giao dịch tại EBC, đồng thời nên đọc kỹ điều kiện sản phẩm trước khi sử dụng công cụ có đòn bẩy.
Nguyên nhân chính là hoàn nhập dự phòng 7.939 tỉ đồng liên quan tiền thuê đất, tiền sử dụng đất và chi phí phạt chậm nộp thuế. Riêng Lakeview City đóng góp hơn 1.014 tỉ đồng sau khi thời điểm xác định giá đất được điều chỉnh về tháng 11-2008.
Kiểm toán nhấn mạnh nghi ngờ khả năng hoạt động liên tục vì dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh âm 6.145 tỉ đồng và Novaland chưa hoàn thành một số nghĩa vụ thanh toán đến hạn liên quan khoản vay, trái phiếu và các khoản phải trả.
Doanh nghiệp đã có thỏa thuận tái cấu trúc ban đầu cho 12.761 tỉ đồng, đồng thời triển khai kế hoạch bán 16 tài sản trị giá 18.541 tỉ đồng. Tiến độ hiện tại gồm 1 tài sản đã bán, 4 tài sản đã ký hợp đồng nguyên tắc và 5 tài sản đang hoàn tất thủ tục chuyển nhượng.
Chưa. Giá cổ phiếu phản ánh kỳ vọng cải thiện, nhưng rủi ro vẫn nằm ở dòng tiền âm, nợ vay, trái phiếu đến hạn và tiến độ pháp lý dự án. Thêm vào đó, sự kiện lô trái phiếu 1.500 tỉ đồng bị yêu cầu mua lại bắt buộc cho thấy áp lực nợ vẫn còn hiện hữu.
Novaland đã tạo được một cú xoay chiều đáng chú ý trên báo cáo kiểm toán 2025, và cổ phiếu NVL đã phản ứng tích cực với thông tin lợi nhuận 1.861 tỉ đồng cùng tiến độ tái cấu trúc nợ. Cú hích này không chỉ có ý nghĩa với riêng doanh nghiệp mà còn đóng góp vào bức tranh tích cực chung khi chứng khoán Việt Nam đang nỗ lực hút dòng vốn từ Phố Wall thông qua câu chuyện nâng hạng. Nhưng phần quan trọng hơn nằm ở chỗ cú đảo chiều này mới chỉ là bước đầu của quá trình phục hồi, chưa phải đích đến cuối cùng.
Nhà đầu tư nên theo dõi sát diễn biến tài chính, pháp lý dự án, thanh khoản và nghĩa vụ trái phiếu của Novaland trong các quý tới. Việc kết hợp cơ hội ở thị trường trong nước với một chiến lược đa dạng hóa qua giao dịch chỉ số quốc tế tại EBC có thể là cách tiếp cận hợp lý hơn để giảm rủi ro tập trung và giữ danh mục cân bằng hơn trước biến động.
Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Tài liệu này chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin chung và không nhằm mục đích (và cũng không nên được coi là) lời khuyên về tài chính, đầu tư hay các lĩnh vực khác để bạn có thể dựa vào. Không có ý kiến nào trong tài liệu này được coi là khuyến nghị từ EBC hoặc tác giả rằng bất kỳ khoản đầu tư, chứng khoán, giao dịch hay chiến lược đầu tư cụ thể nào phù hợp với bất kỳ cá nhân nào.
