ข้อดีและข้อเสียของ REIT และแนวทางการคัดเลือก

สำหรับหลายๆ คน การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นอุปสรรคสำคัญในการเข้าสู่ตลาด ไม่ว่าจะเป็นคนหนุ่มสาวที่เพิ่งเริ่มทำงานด้วยเงินเดือนน้อยหรือผู้หาเลี้ยงครอบครัววัยกลางคนที่มีภาระครอบครัวมากมาย การหาเงินดาวน์ก้อนโตเพื่อเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในครั้งเดียวเป็นเรื่องยาก สำหรับสถานการณ์เช่นนี้ กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ถือเป็นตัวเลือกที่เหมาะสมอย่างไม่ต้องสงสัย เนื่องจากเป็นช่องทางการลงทุนที่มีความเสี่ยงต่ำและมีอุปสรรคน้อย ช่วยให้นักลงทุนสามารถเข้าร่วมในตลาดอสังหาริมทรัพย์ด้วยเงินทุนจำนวนเล็กน้อยและได้รับผลตอบแทนที่มั่นคง ต่อไปนี้ เราจะเจาะลึกข้อดีและข้อเสียของ REIT และแนวทางในการเลือก REIT

REIT คืออะไร?

REIT หรือที่เรียกในภาษาจีนว่าทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ คือบริษัทที่ลงทุนในทรัพย์สินอสังหาริมทรัพย์และจ่ายผลตอบแทนจากการเช่าให้กับผู้ถือหุ้น กล่าวโดยง่าย REIT คือบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ที่เน้นการเป็นเจ้าของ จัดการ และดำเนินการทรัพย์สินอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ เช่น โรงแรม ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน คอนโดมิเนียม โรงงาน และศูนย์การแพทย์

REIT (ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์) ถูกสร้างขึ้นโดยรัฐสภาของสหรัฐอเมริกาในปี 1960 และในปี 2021 REIT ได้ถูกจัดตั้งขึ้นในอย่างน้อย 39 ประเทศทั่วโลก ระบบนี้ได้ผ่านการพัฒนาด้านกฎระเบียบหลายขั้นตอนนับตั้งแต่ก่อตั้งขึ้น รวมถึงกฎระเบียบเริ่มต้นจากทศวรรษที่ 1970 ถึง 1980 การปรับเปลี่ยนกฎเกณฑ์ภาษีและการลงทุนในช่วงทศวรรษที่ 1990 การกระจายความเสี่ยงในช่วงทศวรรษที่ 2000 และการมุ่งเน้นด้านการปรับตัวในตลาดและมาตรฐาน ESG ในช่วงทศวรรษที่ 2020

กองทุนนี้มีลักษณะคล้ายกับกองทุนรวม แต่เน้นการลงทุนในสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ กองทุนนี้ดำเนินการในรูปแบบทรัสต์ โดยได้รับการปฏิบัติเหมือนเป็นบริษัทภายใต้ประมวลรัษฎากรของสหรัฐอเมริกา และต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดด้านภาษีที่เฉพาะเจาะจง รวมถึงการจ่ายรายได้ส่วนใหญ่ให้กับผู้ถือหุ้นในรูปแบบของเงินปันผล โครงสร้างทรัสต์ทำให้หลีกเลี่ยงการเสียภาษีซ้ำซ้อนได้ พร้อมทั้งให้แหล่งรายได้ที่มั่นคงแก่ผู้ลงทุน

การถือหุ้นใน REIT ช่วยให้นักลงทุนสามารถแบ่งปันรายได้จากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เช่น ค่าเช่าหรือดอกเบี้ยจำนอง โดยไม่ต้องมีส่วนร่วมโดยตรงในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์จริง โครงสร้างนี้ช่วยให้นักลงทุนทั่วไปได้รับประโยชน์จากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่หลากหลาย ขณะเดียวกันก็หลีกเลี่ยงความซับซ้อนและอุปสรรคมากมายจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จริง

กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) แบ่งออกเป็น 2 ประเภท ได้แก่ กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ...

REIT ที่เน้นการจำนองลงทุนเป็นหลักในสินเชื่อที่อยู่อาศัยหรืออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และหลักทรัพย์ที่เกี่ยวข้องที่ได้รับการค้ำประกันด้วยสินเชื่อที่อยู่อาศัย แหล่งที่มาของรายได้หลักมาจากรายได้ดอกเบี้ยที่เกิดจากสินเชื่อที่อยู่อาศัยหรือหลักทรัพย์เหล่านี้ ซึ่งแตกต่างจากหุ้น สินเชื่อที่อยู่อาศัยไม่ได้เป็นเจ้าของทรัพย์สินโดยตรง แต่ได้รับรายได้ดอกเบี้ยจากการให้กู้ยืมแก่ผู้กู้ยืมอสังหาริมทรัพย์หรือซื้อหลักทรัพย์ที่ได้รับการค้ำประกันด้วยสินเชื่อที่อยู่อาศัย รูปแบบการลงทุนนี้ทำให้สามารถทำกำไรได้ผ่านสเปรดดอกเบี้ยและกระจายรายได้ส่วนใหญ่ให้กับผู้ถือหุ้น

REIT มีอยู่ 3 ประเภทหลัก ได้แก่ REIT ที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ REIT ที่ไม่ได้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ และ REIT ที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ โดย REIT ที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์จะจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งนักลงทุนสามารถซื้อและขายได้เช่นเดียวกับหุ้นสามัญ มีสภาพคล่องมากกว่า และมักจดทะเบียนกับสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ของสหรัฐอเมริกา (SEC)

REIT ที่ไม่ได้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ก็จดทะเบียนกับ SEC เช่นกัน แต่หุ้นของ REIT เหล่านั้นไม่ได้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ มีสภาพคล่องน้อยกว่า และนักลงทุนจำเป็นต้องซื้อหุ้นผ่านช่องทางเฉพาะ และอาจใช้เวลานานกว่าในการไถ่ถอนการลงทุนของตน ในทางกลับกัน REIT ส่วนตัวเป็นบริษัทเอกชนที่ไม่ได้จดทะเบียนกับ SEC และไม่ได้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ REIT ส่วนตัวมักมุ่งเป้าไปที่นักลงทุนที่มีมูลค่าสุทธิสูงหรือสถาบัน มีกระบวนการระดมทุนแบบส่วนตัวมากกว่า มีสภาพคล่องน้อยกว่า และกำหนดให้นักลงทุนต้องลงทุนผ่านช่องทางเฉพาะ

การจัดตั้ง REIT จำเป็นต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดด้านทรัพย์สินและรายได้ที่เฉพาะเจาะจง โดยอย่างน้อย 75% ของรายได้ทั้งหมดต้องมาจากกิจกรรมที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ เช่น รายได้จากการเช่า ดอกเบี้ยจากอสังหาริมทรัพย์ และรายได้จากการขายทรัพย์สินอสังหาริมทรัพย์ ข้อกำหนดนี้ช่วยให้มั่นใจได้ว่ากิจกรรมทางธุรกิจของ REIT จะมุ่งเน้นไปที่อสังหาริมทรัพย์เป็นหลัก นอกจากนี้ ทรัพย์สินอย่างน้อย 75% จะต้องเป็นทรัพย์สินอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งหมายความว่าทรัพย์สินส่วนใหญ่จะต้องลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพย์สินที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์

ในขณะเดียวกัน REIT จะต้องจ่ายรายได้อย่างน้อย 95% ในรูปแบบรายได้จากการลงทุน (เช่น ค่าเช่าและดอกเบี้ย) โดยต้องแน่ใจว่ารายได้หลักมาจากการลงทุนและนำไปใช้จ่ายเงินปันผลแก่ผู้ถือหุ้น นอกจากนี้ REIT ยังต้องจ่ายรายได้ที่ต้องเสียภาษีอย่างน้อย 90% ในรูปแบบเงินปันผลแก่ผู้ถือหุ้น เพื่อหลีกเลี่ยงการเก็บภาษีในระดับองค์กร จึงจะได้รับผลประโยชน์ทางภาษี

อย่างไรก็ตาม สิ่งสำคัญที่ต้องทราบคือผู้ถือหุ้นจะต้องเสียภาษีในอัตราภาษีปกติ (ไม่เกิน 39.6%) จากรายได้เงินปันผลที่ได้รับจาก REIT แทนที่จะเสียภาษีเงินปันผลในอัตราที่ต่ำกว่า แม้ว่าผู้ถือหุ้นจะได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษี แต่ยังคงต้องเสียภาษีเงินปันผลในอัตราภาษีปกติที่สูงกว่า

เนื่องจากอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์และสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจมีการเปลี่ยนแปลง REIT จึงมีการพัฒนา แต่ยังคงรักษาภารกิจหลักไว้เสมอ นั่นคือการทำให้ผลตอบแทนจากอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้สามารถเข้าถึงได้สำหรับนักลงทุนในวงกว้าง โดยให้สภาพคล่อง กระจายความเสี่ยง และกระจายรายได้ ทำให้นักลงทุนทั่วไปสามารถเข้าร่วมการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มั่นคงได้ จึงทำให้สามารถมีส่วนร่วมและกระแสเงินทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้มากขึ้น

โดยสรุปแล้ว REIT ช่วยให้นักลงทุนได้รับประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ต้องบริหารจัดการหรือซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยตรง โดยให้ช่องทางการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ร่วมกัน โครงสร้างนี้ไม่เพียงแต่เพิ่มสภาพคล่องในการลงทุนเท่านั้น แต่ยังให้แหล่งรายได้ที่มั่นคง ซึ่งช่วยให้นักลงทุนทั่วไปสามารถมีส่วนร่วมในโอกาสการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้

ข้อดีและข้อเสียของ REIT

REIT ช่วยให้นักลงทุนสามารถมีส่วนร่วมในตลาดอสังหาริมทรัพย์ด้วยต้นทุนที่ต่ำลง และได้รับผลตอบแทนและมูลค่าเพิ่มจากสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ ซึ่งถือเป็นข้อดีหลัก แต่ก็มีข้อเสียหลายประการด้วยเช่นกัน ดังนั้น นักลงทุนจึงจำเป็นต้องประเมินข้อดีและข้อเสียเหล่านี้ให้ครบถ้วนเมื่อเลือก REIT

REIT มีข้อดีหลายประการ เมื่อเทียบกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยตรง หุ้นของ REIT สามารถซื้อขายได้ในตลาดรอง ซึ่งมีสภาพคล่องมากกว่า และทำให้ผู้ลงทุนสามารถขายหุ้นได้อย่างรวดเร็ว นอกจากนี้ REIT ยังมีความยืดหยุ่นสูง เนื่องจากผู้ลงทุนสามารถซื้อและขายหุ้นได้ตลอดเวลาและปรับพอร์ตการลงทุนได้อย่างง่ายดาย

ในขณะเดียวกัน ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ก็หลีกเลี่ยงภาษีในระดับองค์กรโดยแจกจ่ายรายได้ที่ต้องเสียภาษีอย่างน้อย 90% ให้แก่ผู้ถือหุ้น ซึ่งหมายความว่ารายได้ส่วนใหญ่ที่ได้รับจะได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคล ซึ่งจะทำให้ผลตอบแทนสำหรับนักลงทุนเพิ่มขึ้น นอกจากนี้ ทรัสต์ยังได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษี เช่น การยกเว้นภาษีกำไรจากอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ผลตอบแทนจากการลงทุนน่าดึงดูดใจยิ่งขึ้น

บริษัทให้บริการจัดการทรัพย์สินอย่างมืออาชีพเพื่อให้ผู้ลงทุนไม่ต้องจัดการกับเรื่องการเก็บค่าเช่าหรือการดูแลทรัพย์สินด้วยตนเอง โดยทั่วไปแล้ว กองทุนเหล่านี้จะได้รับการบริหารจัดการโดยทีมงานมืออาชีพที่มีประสบการณ์ซึ่งรับผิดชอบในการจัดหา จัดหา และจัดการทรัพย์สินอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ผู้ลงทุนสามารถมุ่งเน้นไปที่การลงทุนได้โดยไม่ต้องมีส่วนเกี่ยวข้องกับการจัดการทรัพย์สินโดยตรง

นอกจากนี้ REIT ยังมอบโอกาสการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่หลากหลายให้กับนักลงทุน ซึ่งสามารถกระจายความเสี่ยงในการลงทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพและเพิ่มศักยภาพในการคืนทุน ไม่ว่าจะเป็นศูนย์การค้า โรงแรม หรืออาคารสำนักงาน REIT ครอบคลุมสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ที่หลากหลาย และมอบทางเลือกการลงทุนที่หลากหลายให้กับนักลงทุน

เนื่องจาก REIT เป็นยานพาหนะการลงทุนแบบพาสซีฟ จึงไม่จำเป็นต้องให้นักลงทุนเข้ามาเกี่ยวข้องมากนัก จึงเหมาะอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนที่ต้องการประหยัดเวลาและความพยายาม ทีมงานมืออาชีพจะดูแลการจัดการทรัพย์สินและการตัดสินใจลงทุน ทำให้นักลงทุนได้รับผลตอบแทนที่มั่นคงโดยไม่ต้องจัดการกับเรื่องการเก็บค่าเช่าหรือการจัดการทรัพย์สินด้วยตนเอง

การลงทุนในทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทำให้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่เป็นไปได้มากขึ้นด้วยเกณฑ์การลงทุนที่ต่ำลง ซึ่งแตกต่างจากการซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยตรงที่ต้องมีเงินดาวน์สูง ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ช่วยให้ผู้ลงทุนมีส่วนร่วมในตลาดอสังหาริมทรัพย์ด้วยเงินทุนที่น้อยลง ลดต้นทุนการลงทุนและทำให้ผู้คนจำนวนมากเข้าถึงการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้ง่ายขึ้น

อย่างไรก็ตาม REIT ก็มีข้อเสียเช่นกัน ตัวอย่างเช่น ผลิตภัณฑ์ที่มีรายได้คงที่อาจน่าสนใจยิ่งขึ้นเมื่ออัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น ส่งผลให้มีการไหลออกของเงินทุนจาก REIT และราคาหุ้นตกต่ำ นอกจากนี้ REIT ยังอ่อนไหวต่อการเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ย ซึ่งอาจเพิ่มต้นทุนการจัดหาเงินทุนและบีบอัตรากำไร รวมถึงเพิ่มต้นทุนการจัดหาเงินทุนด้วยหนี้ ซึ่งส่งผลกระทบต่อผลกำไรอีกด้วย

ในขณะเดียวกัน REIT ก็มีความอ่อนไหวต่อการเปลี่ยนแปลงในตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างมาก ตัวอย่างเช่น REIT ที่ลงทุนในพื้นที่ที่มีรายได้จากการเช่าลดลงอาจได้รับผลกระทบต่อผลตอบแทนของผู้ถือหุ้นแม้ว่าจะมีผู้เช่าจำนวนมากก็ตาม และเช่นเดียวกับ REIT ในโรงแรม REIT มักมีความอ่อนไหวต่อภาวะเศรษฐกิจตกต่ำมากกว่า และโดยทั่วไป REIT จะมุ่งเน้นไปที่อสังหาริมทรัพย์ประเภทเฉพาะ ซึ่งความเสี่ยงเฉพาะอุตสาหกรรม (เช่น การตกต่ำของภาคค้าปลีก) อาจทำให้ราคาหุ้นผันผวนได้

เนื่องจาก REIT จำเป็นต้องจ่ายเงินปันผลอย่างน้อย 90% ของรายได้ บริษัทต่างๆ จึงมีเงินเหลือสำหรับการลงทุนซ้ำและพัฒนาธุรกิจอย่างจำกัด ข้อกำหนดในการจ่ายเงินปันผลดังกล่าวอาจทำให้ REIT เผชิญกับปัญหาขาดแคลนเงินทุนเพื่อขยายและพัฒนาโครงการใหม่ๆ ซึ่งจำกัดศักยภาพในการเติบโต แม้ว่าผลตอบแทนจากเงินปันผลที่สูงจะน่าดึงดูดใจนักลงทุน แต่การจ่ายเงินปันผลในอัตราที่สูงนี้อาจบั่นทอนความสามารถในการสะสมทุนและเสี่ยงต่อโอกาสเติบโตในระยะยาว

นอกจากนี้ยังมี REIT ที่มีค่าธรรมเนียมการจัดการสูง ซึ่งอาจลดผลตอบแทนจากการลงทุนโดยรวม ค่าธรรมเนียมการจัดการที่สูงจะถูกใช้เพื่อจ่ายเงินเดือนและค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานของผู้จัดการกองทุนและทีมจัดการ ซึ่งช่วยให้มั่นใจได้ว่ามีการบริหารจัดการอย่างมืออาชีพ แต่ยังหักส่วนหนึ่งจากผลตอบแทนจากการลงทุนด้วย แม้ว่าอสังหาริมทรัพย์ของ REIT จะมีผลงานดี แต่ค่าธรรมเนียมการจัดการที่สูงอาจยังกัดกร่อนผลตอบแทนที่แท้จริง

การดำเนินงานและการจัดการของ REIT ดำเนินการโดยทีมงานมืออาชีพ ซึ่งมีความเสี่ยงด้านความไว้วางใจในระดับหนึ่ง ปัญหาหรือการตัดสินใจที่ไม่ดีของทีมผู้บริหารอาจส่งผลกระทบโดยตรงต่อผลตอบแทนของนักลงทุน ยิ่งไปกว่านั้น ประสิทธิภาพของ REIT ยังขึ้นอยู่กับสภาพของทรัพย์สินเป็นอย่างมาก การจัดการทรัพย์สินที่ไม่ดีอาจส่งผลให้รายได้จากการเช่าลดลงหรือต้นทุนการบำรุงรักษาสูงขึ้น นอกจากนี้ การแข่งขันที่รุนแรงในตลาดอาจส่งผลให้เกิดแรงกดดันในการเช่าและค่าเสื่อมราคาของทรัพย์สิน ในขณะที่นักลงทุนมีความรู้เกี่ยวกับการดำเนินงานที่จำกัด และความไม่สมดุลของข้อมูลจะเพิ่มความเสี่ยงในการลงทุน

นอกจากนี้ ระดับเงินปันผลที่ต้องจ่ายโดยทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยังได้รับผลกระทบจากผลการดำเนินงานและระดับรายได้ แม้ว่าโดยปกติแล้วทรัสต์จะจ่ายรายได้ส่วนใหญ่ให้กับผู้ถือหุ้น แต่หากรายได้ลดลงหรือการดำเนินงานแย่ลง อาจส่งผลให้ระดับเงินปันผลลดลงหรือหยุดชะงัก ดังนั้น นักลงทุนจึงจำเป็นต้องจับตาดูสถานะทางการเงินและผลการดำเนินงานเพื่อประเมินความเสี่ยงจากเงินปันผลที่อาจเกิดขึ้น

แม้ว่า REIT จะมีข้อดีคือมีเงินปันผลสูง มีสภาพคล่อง และมีการบริหารจัดการโดยมืออาชีพ แต่ REIT ก็ยังมีความเสี่ยงด้านตลาด ความเสี่ยงด้านอัตราดอกเบี้ย ความเสี่ยงด้านการดำเนินงาน ความเสี่ยงด้านเงินปันผล ความเสี่ยงด้านสภาพคล่อง ความเสี่ยงด้านการเงิน ความเสี่ยงด้านนโยบายและภาษี และความเสี่ยงเฉพาะอุตสาหกรรมอีกด้วย นักลงทุนควรประเมินและจัดการความเสี่ยงเหล่านี้อย่างรอบคอบตามวัตถุประสงค์ในการลงทุน ความสามารถในการรับความเสี่ยง และสภาวะตลาดของตนเองเมื่อพิจารณาการลงทุน

เลือก REIT อย่างไร?

กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ดึงดูดนักลงทุนจำนวนมาก เนื่องจากมีข้อดีหลายประการ เช่น การบริหารจัดการอย่างมืออาชีพ การลงทุนที่หลากหลาย ผลตอบแทนที่มั่นคง และเกณฑ์การลงทุนที่ต่ำ อย่างไรก็ตาม กองทรัสต์ยังมีข้อเสีย เช่น ความอ่อนไหวต่ออัตราดอกเบี้ย ความผันผวนของตลาด และต้นทุนการจัดการที่สูง ดังนั้น นักลงทุนจึงต้องพิจารณาปัจจัยเหล่านี้ให้รอบคอบและตัดสินใจเลือกอย่างรอบรู้

ก่อนเลือก REIT สิ่งสำคัญคือต้องชี้แจงให้ชัดเจนก่อนว่าวัตถุประสงค์ในการลงทุนคือการแสวงหากระแสรายได้ที่มั่นคง การเพิ่มมูลค่าของเงินทุน หรือทั้งสองอย่าง REIT แต่ละแห่งอาจมุ่งเน้นไปที่วัตถุประสงค์ที่แตกต่างกัน เช่น บางแห่งเน้นที่ผลตอบแทนจากเงินปันผลสูง ในขณะที่บางแห่งให้ความสำคัญกับการเพิ่มมูลค่าของสินทรัพย์มากกว่า นอกจากนี้ การประเมินการยอมรับความเสี่ยงยังมีความสำคัญ เนื่องจากผลการดำเนินงานของ REIT แต่ละประเภทอาจแตกต่างกันอย่างมากเมื่อเผชิญกับความผันผวนทางเศรษฐกิจ

ตัวอย่างเช่น REIT ในอุตสาหกรรมการบริการและค้าปลีกมักจะมีความอ่อนไหวต่อวัฏจักรเศรษฐกิจและการเปลี่ยนแปลงของการใช้จ่ายของผู้บริโภคมากกว่า และอาจเผชิญกับแรงกดดันในการดำเนินงานและความผันผวนของรายได้ที่มากขึ้นในช่วงที่เศรษฐกิจตกต่ำ ในทางตรงกันข้าม REIT ในอุตสาหกรรมที่อยู่อาศัยหรือสถานพยาบาลมักจะสามารถยืนหยัดได้ดีกว่าในช่วงที่เศรษฐกิจผันผวน เนื่องจากมีความต้องการพื้นฐานที่มั่นคงกว่า การทำความเข้าใจถึงการยอมรับความเสี่ยงและการเลือกประเภทที่ตรงกับความเสี่ยงจะช่วยให้ได้รับผลตอบแทนจากการลงทุนที่มั่นคงยิ่งขึ้นในสภาพแวดล้อมทางการตลาดที่แตกต่างกัน

เนื่องจากต้องกระจายรายได้ส่วนใหญ่ให้กับผู้ถือหุ้นในรูปแบบของเงินปันผล จึงมักให้เงินปันผลที่สูงกว่าและมั่นคงกว่า ลักษณะนี้ทำให้ REIT เป็นตัวเลือกที่เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการกระแสเงินสดที่มั่นคงและรายได้ที่ไม่ต้องลงแรง การถือครองในระยะยาวไม่เพียงแต่ช่วยให้คุณได้รับผลตอบแทนจากเงินปันผลที่สม่ำเสมอเท่านั้น แต่ยังช่วยเพิ่มมูลค่าของเงินทุนผ่านศักยภาพการเติบโตในระยะยาวของตลาดอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย ในเวลาเดียวกัน REIT ยังลงทุนในสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์หลากหลายประเภท ช่วยกระจายความเสี่ยงและลดผลกระทบของความผันผวนของตลาดต่อผลตอบแทนจากการลงทุน

REIT มีข้อได้เปรียบที่สำคัญเหนือการลงทุนโดยตรงในอสังหาริมทรัพย์ทางกายภาพ เช่น ต้นทุนต่ำ ระยะเวลาลงทุนต่ำ และสภาพคล่องสูง ในขณะที่การซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยตรงต้องใช้การลงทุนเริ่มต้นสูง รวมถึงการบริหารจัดการและการบำรุงรักษาอย่างต่อเนื่อง REIT อนุญาตให้มีส่วนร่วมในตลาดอสังหาริมทรัพย์ด้วยเกณฑ์เงินทุนต่ำ โดยไม่ต้องบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ด้วยตนเอง REIT จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์ และนักลงทุนสามารถซื้อและขายหุ้นได้ตลอดเวลา โดยได้รับรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ในขณะที่รักษาสภาพคล่องสูง ทำให้ผู้ลงทุนที่มีงบประมาณจำกัดสามารถเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์และรับผลตอบแทนที่มั่นคงได้อย่างง่ายดาย

เมื่อเลือก REIT สิ่งสำคัญคือการประเมินตัวชี้วัดทางการเงิน ซึ่งรวมถึงการตรวจสอบการดำเนินงานด้านทุน เช่น กระแสเงินสดและประสิทธิภาพสภาพคล่อง เพื่อให้แน่ใจว่ามีสภาพคล่องเพียงพอ การเน้นที่รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI) เพื่อประเมินผลกำไรของอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณาการเข้าใช้เพื่อดูว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นให้เช่าได้ดีเพียงใด และการวิเคราะห์ระดับค่าเช่าต่อตารางฟุตเพื่อประเมินมูลค่าตลาดและศักยภาพในการให้เช่า ตัวชี้วัดเหล่านี้ร่วมกันช่วยประเมินมูลค่าการลงทุนและความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นของ REIT

เพื่อลดความเสี่ยงในการลงทุน ขอแนะนำให้กระจายสินทรัพย์ของคุณโดยกระจายเงินของคุณไปยัง REIT หลายแห่ง วิธีนี้จะช่วยลดผลกระทบจากผลงานที่ต่ำกว่ามาตรฐานของ REIT เดียวต่อผลตอบแทนจากการลงทุนโดยรวม นอกจากนี้ ควรเพิ่มประสิทธิภาพในการเลือกการลงทุนโดยพิจารณาจากตัวชี้วัดสำคัญ เช่น อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลโดยเฉลี่ย อัตราการเติบโตของเงินปันผลโดยเฉลี่ย และอัตราการเติบโตประจำปี

ตัวอย่างเช่น อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลเฉลี่ย 4.31% สะท้อนถึงกระแสเงินสดที่มั่นคง อัตราการเติบโตของเงินปันผลเฉลี่ย 15.71% แสดงถึงศักยภาพในการเติบโตอย่างยั่งยืน และอัตราการเติบโตเฉลี่ยต่อปี 10.56% แสดงถึงศักยภาพในการเพิ่มมูลค่าของเงินทุน เมื่อพิจารณาจากตัวบ่งชี้เหล่านี้ นักลงทุนสามารถเลือก REIT ที่มีผลงานดีที่สุดเพื่อบรรลุเป้าหมายในการกระจายความเสี่ยงและปรับผลตอบแทนให้เหมาะสม

การคาดการณ์การลงทุนแสดงให้เห็นว่ามูลค่าพอร์ตโฟลิโอเริ่มต้น 10,000 ดอลลาร์คาดว่าจะเพิ่มขึ้นเป็น 11,487 ดอลลาร์ในหนึ่งปี เป็น 44,161 ดอลลาร์ในสิบปี เป็น 263,812 ดอลลาร์ในยี่สิบปี และอาจเพิ่มขึ้นเป็น 2,546,624 ดอลลาร์ในสามสิบปี โดยมีเงินปันผลประจำปีประมาณดอลลาร์ การกระจายความเสี่ยงของกองทุนไปยัง REIT หลายแห่งทำให้ผู้ลงทุนไม่เพียงแต่ลดความเสี่ยง แต่ยังได้รับผลตอบแทนที่แข็งแกร่งและรายได้จากเงินปันผลที่มั่นคง ส่งผลให้ได้รับประโยชน์สองต่อคือการเพิ่มขึ้นของเงินทุนและกระแสเงินสดที่มั่นคง

โดยสรุปแล้ว REIT ถือเป็นวิธีที่มีประสิทธิภาพในการเข้าร่วมลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ด้วยเงินทุนที่ต่ำ โดย REIT มีข้อดีคือมีการบริหารจัดการอย่างมืออาชีพ การกระจายความเสี่ยง และผลตอบแทนที่มั่นคง พร้อมด้วยสภาพคล่องสูง และอุปสรรคในการเข้าลงทุนที่ต่ำ หากคุณต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แต่ไม่อยากรับภาระต้นทุนที่สูงและความซับซ้อนในการบริหารจัดการในการซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยตรง REIT ถือเป็นตัวเลือกที่ควรพิจารณาอย่างแน่นอน

คำเตือน: เอกสารนี้จัดทำขึ้นเพื่อวัตถุประสงค์ในการให้ข้อมูลทั่วไปเท่านั้น และไม่มีวัตถุประสงค์เพื่อเป็นคำแนะนำทางการเงิน การลงทุน หรือคำแนะนำอื่นใดที่ควรอ้างอิง (และไม่ควรพิจารณาว่าเป็นคำแนะนำ) ความคิดเห็นใดๆ ในเอกสารนี้ไม่ถือเป็นคำแนะนำของ EBC หรือผู้เขียนว่าการลงทุน หลักทรัพย์ ธุรกรรม หรือกลยุทธ์การลงทุนใดๆ เหมาะสมกับบุคคลใดบุคคลหนึ่งโดยเฉพาะ