美国银行警告：美国商业地产将是“下一个风暴眼”
2023年05月09日
摘要:
商业地产是一种典型的利率敏感资产，近年来，美国的商业地产已经成为一场危机。越来越多的华尔街分析师开始提出，商业地产将成为美国经济的“定时炸弹场景”，这不仅与银行有关，也与更广泛的美国经济有关
美国银行业警告称，美国商业地产将是“下一个暴风眼”。
随着今年以来市场利率上升、房屋价格下跌，以及远程工作和电子商务的兴起削弱了对办公和零售空间的需求，美国商业地产市场受到了重大冲击。硅谷银行、签名银行 Signature Bank 和第一共和银行的破产危机加剧了这一问题，因为这些地区性银行提供了大量的商业房地产贷款。
据英国金融时报报道，美国一家大型银行的首席执行官表示：
未来几年，很多此类房地产贷款将到期，其中很大一部分是由地区性银行提供资金的。
商业地产是杠杆上的杠杆。如果人们被迫迅速解除这种杠杆，它可能会在其他地方突然出现。
金融服务公司 Guggenheim Partners 的首席投资官 Anne Walsh 认为，商业地产的痛苦将集中在美国的某些地区，包括旧金山和纽约等大城市的中心，以及需要维修的办公大楼：“我们可能会进入房地产衰退，但不会是整个房地产市场。贷款人会对他们愿意发放的贷款非常挑剔。”
Walsh 指出，一些贷款机构要求房产所有者提供个人担保，即借款人以自己的资产作为抵押，这是贷款标准收紧的一个信号，也是银行贷款规模收缩的迹象。在美联储周一公布的一项调查中，多数美国银行表示，它们在第一季度收紧了非住宅物业担保贷款的信贷标准，而没有一家银行放松其标准。
商业地产是典型的利率敏感型资产，抵押贷款利率大多由长端美债利率加成而得。美国商业地产过去曾拥有过辉煌时刻。根据MSCI Real Assets的数据，从1993年底到2022年中，美国商业房地产价格上涨了近四倍，轻松超过了通胀。
但近年来，屋漏偏逢连夜雨，美国商业地产已经“危机四伏”。根据美国最大的商业房地产数据服务商 CoStar Group 的统计，今年第一季度美国写字楼空置率达到12.9%，创下纪录新高，超过了2008年金融危机期间的空置率峰值。
越来越多的华尔街分析师们开始提出，商业地产将成为美国经济的“定时炸弹”，这关系到的不仅是大小银行，还有广泛的美国经济，而一旦商业地产暴雷，紧随其后的很可能是美联储的再次QE。摩根士丹利分析师上月警告称，美国写字楼和零售商业地产可能将出现30-40%的回撤。
上个月，伯克希尔哈撒韦公司副董事长查理·芒格也警告称，美国商业地产市场正在酝酿一场风暴，随着地产价格下跌，美国银行业“充斥着不良贷款”。他表示：
很多房地产的情况已经不太妙了。我们有很多陷入困境的办公楼，很多陷入困境的购物中心，还有很多陷入困境的其他房地产。外面哀鸿遍野。
上周六，在伯克希尔公司的年度股东大会上，巴菲特也提醒，在美国和其他一些国家，商业地产问题可能会非常大，“情况比较负面，但是我们会度过这场危机”。芒格则表示，伯克希尔从未在商业地产上表现活跃，预计不会受到巨大影响，但美国和全球其他地方的市中心空心化将是“相当突出和令人不快的”。
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